Il CNDCEC e la FNC hanno pubblicato il 16 febbraio 2026 un documento di ricerca sul regime fiscale delle locazioni turistiche che analizza:

• locazioni turistiche e reddito fondiario;
• normativa nazionale e regionale;
• presunzione di svolgimento di attività imprenditoriale;
• confine tra reddito fondiario e reddito d’impresa;
• direttiva comunitaria ViDA.

In un contesto di crescita esponenziale degli affitti brevi, trainato dalle piattaforme digitali, il documento in oggetto — curato dalla Commissione "Fiscalità immobiliare e della transizione ecologica" guidata da Salvatore Regalbuto — offre una bussola normativa per proprietari e operatori.

L'obiettivo è fare ordine tra le forme di alloggio extralberghiero (B&B, case vacanze) e la locazione turistica pura, caratterizzata dalla durata limitata e dalla finalità abitativa temporanea.

Relativamente alla presunzione di imprenditorialità, con l'entrata in vigore delle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025), il confine tra gestione privatistica e attività professionale si è fatto più sottile:

• fino a 2 immobili: è ancora possibile optare per la cedolare secca. L'aliquota è del 21% sul primo immobile (scelto dal contribuente) e del 26% sul secondo;

• da 3 immobili in su: scatta la presunzione assoluta di esercizio di attività d'impresa ai sensi dell'art. 2082 c.c. In questo caso, il locatore ha l'obbligo di aprire la partita IVA, presentare la SCIA e gestire il reddito secondo i criteri del reddito d'impresa (IRPEF o regime forfettario, se applicabile), perdendo l'accesso alla cedolare secca.

Verso il 2028: la direttiva ViDA e le piattaforme

Il documento non si limita al quadro nazionale, ma guarda al futuro prossimo con un focus sulla direttiva comunitaria ViDA (VAT in the Digital Age). A partire dal 2028, le piattaforme di prenotazione online (come Airbnb e Booking) assumeranno un ruolo centrale nella riscossione dell'IVA. Secondo il modello del "fornitore presunto", se il locatore non addebita l'IVA (perché privato o forfettario), sarà la piattaforma stessa a doverla applicare e versare alle autorità fiscali, garantendo maggiore trasparenza e uniformità di trattamento nel mercato unico europeo.

Adempimenti e trasparenza

Oltre ai profili reddituali, viene ribadita l'importanza degli adempimenti amministrativi, tra cui:

• CIN (Codice Identificativo Nazionale): obbligatorio per tutti gli alloggi a uso turistico, da esporre negli annunci e all'esterno degli stabili;

• dotazioni di sicurezza: obbligo di estintori e rilevatori di gas/monossido per tutte le unità locate;

• banca dati nazionale: il monitoraggio costante attraverso il portale del Ministero del Turismo per contrastare l'irregolarità.

Fonte: Documento di ricerca CNDCEC-FNC, Il regime fiscale delle locazioni turistiche, 16 febbraio 2026