Locazioni turistiche: vietate le restrizioni della Pubblica Amministrazione

La vicenda

Il Comune aveva rifiutato la ricezione di una comunicazione di inizio attività per una locazione turistica, chiedendo (invece) come documentazione aggiuntiva una SCIA. Per queste ragioni, Tizio impugnava il provvedimento del Comune con cui era stato dichiarato irricevibile la sua comunicazione e della conseguente diffida dall'esercizio di tale attività nei due immobili per “mancanza dei requisiti” e per “indeterminatezza della capacità ricettiva”. Nel corso del giudizio di primo grado, il T.A.R. annullava il provvedimento impugnato e alcuni articoli del regolamento comunale.

Secondo il giudice di primo grado, la materia delle locazioni turistiche è unitaria, salva una differenza solo quantitativa tra le pluralità di offerte, per cui “sfuggono alla categoria delle case e appartamenti per vacanze solo le locazioni turistiche del tutto occasionali”, mentre gli alloggi del ricorrente dovevano essere ricondotti alla categoria delle case e appartamenti per vacanze (disciplinata dalla Legge regionale), rispetto alla quale i Comuni sono dotati di poteri di vigilanza e controllo. Pertanto, mentre in relazione all'attività esercitata nel primo appartamento, il provvedimento amministrativo era poco chiaro, invece, in relazione al secondo immobile, era necessario regolarizzare il titolo edilizio, con conseguente temporanea inibizione dell'attività ricettiva.

Avverso il provvedimento, Tizio proponeva ricorso innanzi al Consiglio di Stato, evidenziando, tra i vari aspetti, che al Comune non poteva essere attribuito il potere di rifiutare la ricezione della comunicazione, né di inibire l'attività di locazione di un immobile per finalità turistica.

Analisi della normativa

Ai fini di una corretta disamina della decisione del giudicante, occorre esaminare alcune questioni. In particolare, tra le leggi statali, occorre considerare la L. 217/1986 (legge quadro per il turismo, che, all'art. 6, contiene la definizione della casa vacanza); l'art. 4 DL 50/2017 (disciplina fiscale delle locazioni brevi); il DL 145/2023 che ha assoggettato alla S.C.I.A. soltanto chi, in forma imprenditoriale, offra immobili in locazione turistica, mentre ha esteso a tutti gli immobili, offerti in locazione turistica, la normativa anti-incendi. In particolare, l'art. 13-ter DL 145/2023, dedicato alla disciplina delle locazioni per finalità turistiche, delle locazioni brevi, delle attività turistico-ricettive e del codice identificativo nazionale, ha previsto, al comma 8, che solo coloro che, direttamente o tramite intermediario, esercitano l'attività di locazione per finalità turistiche in forma imprenditoriale, sono soggetti all'obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune nel cui territorio è svolta l'attività, in questo modo implicitamente escludendo tale adempimento ed i conseguenti poteri prescrittivi e inibitori in ordine all'attività di locazione in forma non imprenditoriale, riconducibile al mero godimento indiretto degli immobili.

Le soluzioni del Consiglio di Stato (sentenza n. 2928/2025)

Il legislatore ha ben chiaro il fenomeno delle locazioni a finalità turistica, concluse da parte dei proprietari degli immobili al di fuori dell'esercizio di attività imprenditoriale, ma ha mantenuto ferma una diversa disciplina per tali contratti, senza equiparare gli immobili che ne sono oggetto alle strutture recettive.

L'esclusione dei poteri della Pubblica Amministrazione

Premesso ciò, secondo i giudici del Consiglio di Stato, nel quadro normativo attuale, l'attività di locazione di immobili, anche a finalità turistica, che sia esercitata in forma non imprenditoriale, essendo un atto dispositivo dell'immobile, riconducibile al diritto del proprietario ed alla libertà contrattuale, non ricade nell'àmbito dell'art. 19 L. 241/90 (procedimento amministrativo) e non è soggetto a poteri prescrittivi ed inibitori della pubblica amministrazione, salvo previsioni specifiche, collegate a particolari categorie di immobili. Il limite tra l'attività imprenditoriale e non imprenditoriale si ricava implicitamente dalla disciplina delle case vacanze, che consente la gestione non imprenditoriale sino a 3 unità immobiliari (sebbene, secondo le circolari dell'Agenzia delle Entrate, a fini fiscali, il limite sia costituito da 4 unità immobiliari).

I requisiti edilizi

Gli immobili destinati alle locazioni per finalità turistiche devono comunque possedere i requisiti edilizi ed igienico-sanitari previsti dalla normativa primaria e secondaria (e, quindi, statale, ma anche regionale o comunale) per i locali di civile abitazione, ma l'eventuale carenza di tali requisiti, mentre può ripercuotersi sulla validità o sull'adempimento del contratto di locazione eventualmente stipulato, non legittima l'inibizione, da parte dell'Amministrazione, della stipula del contratto, ma solo l'esercizio dei poteri previsti dalla normativa vigente relativamente alla conformazione dell'immobile.

Considerazioni finali

In definitiva, in accoglimento del ricorso del ricorrente, il Consiglio di Stato ha riformato la sentenza nella parte in cui il T.A.R. aveva incluso gli immobili della ricorrente nella categoria della casa vacanza e aveva erroneamente riconosciuto al Comune il potere di vietare al ricorrente la stipula di contratti di locazione a finalità turistica. Difatti, “non si può vietare l'esercizio della libertà contrattuale, in particolare quella di concludere contratti di locazione con finalità turistica aventi ad oggetto immobili di proprietà”.

Fonte: Sent. Consiglio di Stato 2928/2025