Sismabonus acquisti: beneficiari, immobili ammissibili e destinazione d'uso

Sismabonus acquisti

L'art. 16, comma 1-septies del d.l. n. 63/2013 prevede agevolazioni in presenza di interventi realizzati nei Comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico. Ai fini dell'agevolazione, occorre tenere in considerazione:

• l'esecuzione dei lavori da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 30 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile;
• le detrazioni spettano all'acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 per cento e dell'85 per cento del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell'atto pubblico di compravendita e comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96 mila euro per ciascuna unità immobiliare;
• per quanto attiene all'ambito temporale di applicazione della misura, l'agevolazione è in vigore dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2024.

L'interpello della società costruttrice

Nella vicenda in esame, la società istante, con l'interpello n. 398 del 27 luglio 2023, sottolinea la propria attività di costruzione, ristrutturazione e vendita di immobili per ogni uso e destinazione. Essendo la stessa proprietaria di un edificio intende usufruire delle detrazioni previste dall'art. 16, comma 1-septies del d.l. n. 63/2013. A questo proposito, l'istante evidenzia:

• l'inizio lavori a partire dal 2023 (conclusione entro il 31 dicembre 2024) con gli interventi di miglioramento sismico tramite la demolizione dell'immobile di sua proprietà e la ricostruzione di circa 51 unità immobiliari ad ''uso turistico'';
• la vendita degli immobili entro il 31 dicembre 2024 ad un'altra società, in ogni caso nei 30 mesi successivi alla conclusione dei lavori. La compagine sociale della società acquirente sarebbe, in tutto o in parte, la stessa della società venditrice delle unità immobiliari (vale a dire la società istante che le ha realizzate).

Premesso ciò, con l'interpello in esame, l'istante ha posto una serie di interrogativi circa la possibilità di usufruire dell'agevolazione in commento.

Incertezza interpretativa in relazione agli aspetti soggettivi per fruire della detrazione

Per quanto attiene all'ambito soggettivo, l'istante ha posto alcuni dubbi sulla possibilità di usufruire dell'agevolazione nel caso in cui si tratti di una società di capitali con i medesimi soci della società venditrice che ha realizzato gli interventi; o sia comunque ad essa collegata ex articolo 2359, comma 3, c.c.;  o, alternativamente, solo alcuni dei suoi soci siano anche soci della società venditrice, ma le due società non risultino tra loro collegati ex art. 2359 comma 3 c.c.

La norma di riferimento non individua nessuna specifica caratteristica  da  appurare  in  capo  all'acquirente  al  fine  di  poter  fruire  dell'agevolazione; sotto il profilo della ratio, la misura, essendo finalizzata a promuovere la messa in sicurezza e la stabilità di tutti gli edifici, sia utilizzati come abitazioni che adibiti a sede di attività produttive, professionali,  o commerciali,  deve avere  un'applicazione  più ampia  possibile,  purché  coerentemente al dettato normativo. Pertanto, secondo l'Agenzia dell'Entrate, l'esistenza di un collegamento e/o rapporto societario tra i due soggetti ­ venditore e acquirente ­ non esclude la possibilità per l'acquirente l'unità antisismica di beneficiare delle agevolazioni di cui all'art. 16 comma 1­septies del d.l. n. 63/2013.

Il numero massimo di unità immobiliari ammesse all'agevolazione

Dal punto di vista oggettivo, l'istante pone alcuni dubbi sul numero massimo delle unità immobiliari, ciò in assenza di una previsione che limiti il numero massimo di unità immobiliari ammesse all'agevolazione. Quindi, se l'istante può usufruire delle agevolazioni per ciascuna delle 51 unità immobiliare acquistate e realizzate tramite demolizione e ricostruzione di uno o più edifici di sua proprietà, sempre che, entro il 31 dicembre 2024, le stesse siano vendute alla medesima società di capitali, con uno o più atti notarili di compravendita.

A tal proposito, l'Agenzia dell'Entrate con la risposta ad interpello n. 57 del 31 gennaio 2022 ha riconosciuto per il contribuente la possibilità di beneficiare dell'agevolazione per l'acquisto di più unità immobiliari nel limite di spesa di 96.000 euro riferito a ciascuna unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate. Detto chiarimento, reso con riferimento all'ambito applicativo del cd ''Superbonus'', viene esteso dal Fisco anche al ''Sismabonus ­acquisti''. Difatti, l'art. 119 del d.l. n. 34/2020 fa espresso rinvio, prevedendone il potenziamento mediante l'innalzamento della percentuale di detrazione spettante, e mantenendo inalterati i presupposti per il suo riconoscimento, tra cui la tipologia di interventi di consolidamento statico o di riduzione del rischio sismico degli edifici.

La destinazione d'uso degli immobili

La società ha posto l'interrogativo sulla possibilità di usufruire delle agevolazioni nel caso in cui le unità immobiliari acquistate siano destinate ad ''uso turistico'' (e più precisamente ad un turismo ciclico).

A tal proposito, l'Agenzia dell'Entrate, con l'interpello n. 556 del 25 agosto 2021, ha espresso l'irrilevanza per il Sismabonus acquisti. Difatti, solo ai fini del Superbonus, al termine degli interventi agevolabili, l'immobile deve avere ''natura residenziale''; mentre, la tipologia dell'unità immobiliare acquistata, sia essa residenziale o produttiva, è irrilevante per quanto riguarda il ''Sismabonus acquisti'' previsto all'art. 16 comma 1­septies del d.l. n. 63/2013.