Crediti di imposta e obblighi documentali in materia immobiliare

Guida agli sconti fiscali

È online la guida agli sconti fiscali da utilizzare nella dichiarazione 730 o Redditi 2022. La pubblicazione illustra le regole da seguire per compilare la dichiarazione e ricorda quali sono i documenti che il contribuente deve presentare al Centro di assistenza fiscale o al professionista abilitato. Trattandosi della raccolta completa e aggiornata di tutte le norme e delle indicazioni di prassi su ritenute, oneri detraibili, deducibili e crediti di imposta, per una più agevole consultazione i contenuti sono stati suddivisi per aree tematiche autonome.

La presente guida, tra i vari aspetti, si è soffermata anche sugli aspetti legati al credito di imposta nella materia immobiliare: compravendita e locazione.

Credito di imposta

Quanto agli aspetti legati alla compravendita e alla locazione, la presente guida, in particolare, argomenta sui crediti di imposta delle seguenti questioni:

Riacquisto della prima casa (Rigo G1)

In base all'art. 1 c. 55 L. 208/2015, Legge di stabilità 2016, è possibile beneficiare del credito d'imposta anche nell'ipotesi in cui il contribuente proceda all'acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell'immobile già posseduto. Pertanto, può beneficiare del credito d'imposta per il recupero dell'imposta di registro o dell'IVA versata sul precedente acquisto, il contribuente che acquista – anche a titolo gratuito – un'altra abitazione con i benefici “prima casa” e rivenda entro un anno la casa pre-posseduta, acquistata con l'agevolazione (Circ. AE 8 aprile 2016 n. 12/E, paragrafi 2.1, 2.2 e 2.3). Il contribuente può utilizzare il credito d'imposta in diminuzione dell'imposta di registro dovuta per l'atto di acquisto che lo determina oppure nei seguenti modi: per l'intero importo in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito; in diminuzione dalle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto; in compensazione delle somme dovute ai sensi del D.Lgs. 241/97, utilizzando il modello F24. In quest'ultimo caso, se il credito d'imposta è utilizzato solo in parte, la somma residua non compensata può essere indicata nell'apposito quadro dei modelli di dichiarazione dei redditi per poter essere utilizzata nei successivi periodi d'imposta (Circ. AE 24 aprile 2015 n. 17/E, risposta 4.9).

Documenti da presentare:

• atti di acquisto e atto di vendita per verificare che gli acquisti siano stati effettuati usufruendo dell'agevolazione prima casa e che la vendita del vecchio immobile sia stata effettuata non oltre un anno dal nuovo acquisto;
• modelli F24 in caso di compensazioni effettuate.

Immobili colpiti dal sisma in Abruzzo (Rigo G5/G6)

In favore dei contribuenti colpiti dal sisma in Abruzzo il 6 aprile 2009, è prevista la concessione di contributi, anche con le modalità del credito d'imposta. A questo proposito occorre distinguere:

• il credito per l'abitazione principale (Rigo G5), utilizzabile in 20 quote costanti a partire dall'anno d'imposta in cui la spesa è stata sostenuta (Circ. AE 23 aprile 2010 n. 21/E, risposta 6.1);
• il credito per gli interventi riguardanti immobili diversi (Rigo G6) dall'abitazione principale, nonché immobili ad uso non abitativo distrutti o danneggiati, spetta un credito d'imposta da ripartire, a scelta del contribuente, in 5 ovvero in 10 quote annuali costanti. Il credito d'imposta è riconosciuto limitatamente all'imposta netta nel limite complessivo di € 80.000.

Documenti da presentare:

• comunicazione del Comune attestante il credito d'imposta riconosciuto;
• bonifici, fatture, contratto di compravendita in caso di acquisto.

Prima casa under 36 (Rigo G8 – Sez. VI)

Le agevolazioni “prima casa under 36” si applicano ai contratti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022. L'art. 1 c. 151 Legge di bilancio 2022, infatti, ha prorogato al 31 dicembre 2022 il termine originario del 30 giugno 2022 previsto dal DL 73/2021 (Circ. AE 4 febbraio 2022 n. 3/E, paragrafo 3.2). Il credito d'imposta maturato dal contribuente under 36 (pari all'IVA corrisposta) per l'acquisto della “prima casa” assoggettato ad IVA non è richiedibile a rimborso, ma può essere utilizzato: in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, oppure in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare dopo la data dell'acquisto agevolato, oppure limitatamente all'importo non fruito con le altre modalità citate, in compensazione ai sensi del D.Lgs. 241/97, tramite modello F24, nel quale va indicato il codice tributo “6928” (Ris. AE 27 ottobre 2020 n. 62/E). Il credito d'imposta può essere fatto valere in sede di presentazione della prima dichiarazione dei redditi successiva all'acquisto ovvero della dichiarazione relativa al periodo d'imposta in cui è stato effettuato l'acquisto stesso (Circ. AE 14 ottobre 2021 n. 12/E, paragrafo 3).

Documenti da presentare:

• atto di acquisto dell'immobile o decreto di trasferimento a seguito di procedimento giudiziale;
• dichiarazione circa la sussistenza dei requisiti per fruire delle agevolazioni prima casa under 36 se non risultano nel provvedimento giudiziale;
• atti stipulati successivamente all'acquisto della prima casa assoggettata ad IVA;
• copia della DSU utilizzata in sede di redazione dell'atto di acquisto;
• modelli F24 in caso di compensazioni effettuate.

Canoni di locazione non percepiti (Rigo G2)

L'art. 26 TUIR disciplina la detassazione dei canoni di locazione ad uso abitativo, venuti a scadenza e non percepiti, nonché la tassazione dei canoni di locazione ad uso abitativo non riscossi e percepiti in periodi d'imposta successivi. In considerazione di quanto disposto dall'art. 6-septies c. 2 DL 41/2021, convertito con modificazioni dalla L. 69/2021, il locatore di immobili ad uso abitativo non assoggetta a tassazione i canoni di locazione non percepiti a decorrere dal 1° gennaio 2020 purché la mancata percezione del canone sia comprovata dall'intimazione di sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento; in tal caso deve assoggettare a tassazione la rendita catastale rivalutata; recupera mediante credito d'imposta, dopo la conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto, la maggiore imposta versata per i canoni di locazione scaduti e non percepiti, ma comunque assoggettati a tassazione negli anni precedenti. I canoni non riscossi dal locatore nei periodi d'imposta di riferimento e percepiti in periodi d'imposta successivi sono soggetti a tassazione separata, salvo opzione per la tassazione ordinaria. Per determinare il credito d'imposta spettante è necessario calcolare le maggiori imposte relative ai canoni non percepiti, riliquidando la dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali, in base all'accertamento avvenuto nell'ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore, sono state pagate maggiori imposte per effetto di canoni di locazione non riscossi.

Documenti da presentare:

• intimazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento;
• sentenza passata in giudicato di convalida di sfratto per morosità ai fini del credito d'imposta;
• dichiarazioni dei redditi degli anni precedenti dalle quali risulti dichiarato il reddito relativo ai canoni di locazione non riscossi.