I termini delle agevolazioni prima casa

Il DDL Bilancio 2027 interviene sui termini delle agevolazioni prima casa. L’art. 41, rubricato “Armonizzazione dei termini per le agevolazioni fiscali relative all’acquisto della prima casa”, propone infatti di estendere a due anni alcuni termini attualmente fissati in diciotto mesi o in un anno.

La disposizione modifica la nota I all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al D.Lgs. 123/2025 (Testo unico dell’imposta di registro e degli altri tributi indiretti).

L’intervento completa il percorso avviato dalla Legge di Bilancio 2025, che aveva già raddoppiato il termine per alienare l’abitazione precedentemente agevolata dopo l’acquisto di una nuova prima casa. Le modifiche proposte per il 2027 riguardano invece il trasferimento della residenza, il riacquisto dopo una vendita infraquinquennale e il credito d’imposta.

La riforma del 2025: acquistare prima di vendere

Dal 2016 la disciplina delle agevolazioni prima casa consente di acquistare un’abitazione con i benefici fiscali pur possedendone già un’altra acquistata con le medesime agevolazioni, purché quest’ultima venga alienata entro il termine stabilito dalla legge.

La previsione, introdotta dalla legge di stabilità 2016, era originariamente contenuta nel comma 4-bis della nota II-bis all’art. 1 della tariffa allegata al DPR 131/86. L’art. 1, comma 116, della legge 30 dicembre 2024, n. 207, ha esteso il termine per l’alienazione da uno a due anni. La disciplina è oggi riprodotta nel comma 5 della nota I del nuovo Testo unico.

Si pensi a chi intenda trasferirsi in un’abitazione più grande senza aver ancora venduto l’appartamento già acquistato con le agevolazioni. Può procedere al nuovo acquisto beneficiando del trattamento fiscale prima casa e vendere l’immobile precedente entro due anni. In mancanza dell’alienazione nel termine previsto, viene meno l’agevolazione accordata sul nuovo acquisto.

La regola riguarda dunque la sequenza “nuovo acquisto – vendita della precedente abitazione” e consente di fruire del beneficio nonostante la temporanea titolarità di due immobili. L’estensione biennale introdotta nel 2025 non riguardava, invece, gli altri termini previsti per il riacquisto.

Vendita infraquinquennale: diverso il presupposto

Una diversa fattispecie ricorre quando il contribuente aliena un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto.

Il comma 4 della nota I prevede, in linea generale, la decadenza dal beneficio già fruito, salvo che il contribuente acquisti, entro un anno dall’alienazione, un altro immobile da destinare a propria abitazione principale.

La differenza rispetto all’ipotesi precedente riguarda il presupposto e le conseguenze dell’inadempimento. Nell’acquisto seguito dalla vendita, il contribuente deve alienare l’abitazione già posseduta per conservare il beneficio applicato al nuovo acquisto. Nella vendita infraquinquennale, invece, deve procedere a un riacquisto per evitare la decadenza dall’agevolazione fruita sull’immobile alienato.

Va inoltre ricordato che il riacquisto volto a evitare la decadenza richiede la destinazione del nuovo immobile a propria abitazione principale, requisito distinto dalla residenza nel Comune prevista, in via generale, per l’acquisto agevolato.

La Legge di Bilancio 2025 non aveva modificato il termine annuale per evitare la decadenza infraquinquennale. L’art. 41, comma 1, lettera b), del DDL 2027 propone ora di portarlo a due anni dall’alienazione, lasciando invariati gli ulteriori presupposti richiesti dalla legge.

Il credito d’imposta: perché i termini sono diversi

La distinzione tra le due sequenze assume particolare rilievo per il credito d’imposta riconosciuto a chi sostituisce un’abitazione acquistata con i benefici prima casa.

Il comma 7 della nota I, nel quale è confluita la disciplina dell’art. 7 L. 448/1998, riconosce il credito, in presenza dei requisiti prescritti, a chi aliena un immobile già agevolato e acquista un’altra abitazione entro un anno. Il credito è commisurato all’imposta di registro o all’IVA corrisposta sul precedente acquisto, senza superare l’imposta dovuta per quello nuovo.

La formulazione originaria considera la sequenza “vendita – nuovo acquisto”. Dopo la riforma del 2016, l’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 12/E dell’8 aprile 2016, ha tuttavia ammesso il credito anche nell’ipotesi inversa, cioè quando il contribuente acquista prima la nuova abitazione e aliena successivamente quella già posseduta.

L’estensione a due anni del termine per quest’ultima alienazione, introdotta nel 2025, ha reso evidente una differenza di trattamento.

Con le risposte a interpello n. 197 del 30 luglio 2025 e n. 238 del 10 settembre 2025, l’Agenzia delle Entrate ha riconosciuto la spettanza del credito anche quando la precedente abitazione venga venduta entro due anni dal nuovo acquisto, subordinatamente al rispetto dell’impegno di alienazione.

Con la successiva risposta n. 297 del 26 novembre 2025 ha invece escluso che il termine biennale possa applicarsi anche nell’ipotesi inversa, nella quale la vendita precede il nuovo acquisto. In questo caso, infatti, il termine per il credito d’imposta è rimasto di un anno.

Ne deriva che, nella disciplina vigente, il contribuente dispone di due anni per vendere dopo aver acquistato, ma di un solo anno per acquistare dopo aver venduto, ai fini del credito d’imposta. La differenza dipende dal fatto che la riforma del 2025 aveva modificato soltanto il termine per l’alienazione successiva al nuovo acquisto.

Le novità del 2027 per il credito d’imposta

L’art. 41, comma 1, lettera c), del disegno di legge interviene proprio su questa differenza, attraverso due modifiche al comma 7 della nota I.

La prima consiste nell’estensione da uno a due anni dall’alienazione del termine entro il quale deve essere effettuato il riacquisto per beneficiare del credito d’imposta. Anche il contribuente che vende la precedente abitazione prima di acquistarne un’altra disporrebbe, pertanto, di due anni per effettuare il nuovo acquisto.

La seconda modifica prevede espressamente che il credito spetti anche quando l’alienazione dell’immobile precedentemente posseduto avvenga dopo l’acquisto della nuova abitazione, entro il termine previsto dal comma 5, già fissato in due anni.

Le due modifiche hanno una portata differente. La prima amplia il termine per chi vende prima di riacquistare, superando la disparità evidenziata dalla risposta n. 297/2025. La seconda recepisce espressamente nella legge una soluzione già ammessa dall’Amministrazione finanziaria per chi acquista prima di vendere.

La riforma consentirebbe così di uniformare a due anni il termine rilevante per il credito d’imposta, indipendentemente dalla successione temporale tra vendita e acquisto, ferma restando la necessità di rispettare gli ulteriori requisiti previsti dalla disciplina.

Residenza: da diciotto mesi a due anni

L’art. 41, comma 1, lettera a), modifica anche il termine per il trasferimento della residenza.

Attualmente, per beneficiare delle agevolazioni, l’acquirente deve avere la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile o impegnarsi a stabilirla entro diciotto mesi dall’acquisto, salve le ulteriori ipotesi previste dalla legge.

Il disegno di legge propone di estendere tale termine a due anni dall’acquisto. Resta ferma la necessità di rendere nell’atto la dichiarazione relativa all’impegno al trasferimento, quando richiesta, così come resta fermo che il requisito riguarda la residenza nel Comune e non necessariamente nell’immobile acquistato.

Il regime transitorio

Particolare rilievo assume il comma 2 dell’art. 41, che prevede l’applicazione delle nuove disposizioni anche agli acquisti e alle alienazioni anteriori all’entrata in vigore della legge, purché, a tale data, non siano ancora decorsi i termini previgenti.

L’estensione biennale si applicherà quindi anche alle operazioni già effettuate, quando il termine originario sia ancora pendente.

Si pensi a chi abbia acquistato un’abitazione nel 2026, impegnandosi a trasferire la residenza entro diciotto mesi: potrà beneficiare del nuovo termine biennale se quello precedente non sarà ancora scaduto all’entrata in vigore della legge.

Il medesimo principio opera per il riacquisto successivo a una vendita infraquinquennale e per il credito d’imposta, nel rispetto dei rispettivi presupposti. Non è invece prevista una riapertura dei termini già scaduti.

La proposta completa dunque il percorso avviato nel 2025, introducendo termini più ampi e uniformi senza modificare i presupposti delle singole agevolazioni. La sua applicazione richiederà comunque di verificare, oltre all’approvazione definitiva della disposizione, la pendenza del termine originario nella singola operazione.