Con la Risp. AE 5 novembre 2026 n. 200, l'Agenzia delle Entrate affronta il tema della decadenza dalle agevolazioni “prima casa” in caso di vendita infraquinquennale dell'immobile agevolato, quando il contribuente abbia già acquistato una nuova abitazione situata all'estero.

Il caso riguarda un cittadino italiano residente all'estero che nel 2025 aveva acquistato insieme al coniuge un'abitazione in Italia, beneficiando dell'IVA agevolata al 4%.

Pochi mesi dopo, i coniugi avevano acquistato un secondo immobile all'estero, mediante un atto notarile che ne aveva comportato l'immediato trasferimento della proprietà, con consegna prevista nel 2026.

L'intenzione era quella di destinare il nuovo immobile ad abitazione principale e, successivamente, vendere l'abitazione italiana, prima del decorso di cinque anni dal relativo acquisto, ma comunque entro due anni dall'acquisto dell'immobile estero.

Il contribuente chiede, pertanto, se sia possibile conservare l'agevolazione originariamente fruita, applicando il termine biennale previsto dal comma 4-bis della Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 131/86, anche quando il nuovo acquisto riguardi un immobile situato all'estero.

La vendita infraquinquennale e la sostituzione della prima casa

La questione richiede di coordinare le disposizioni dei commi 4 e 4-bis della Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 131/86, che disciplinano due diverse ipotesi di sostituzione dell'abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”.

Il comma 4 prevede, come regola generale, la decadenza dai benefici qualora l'immobile agevolato venga trasferito, a titolo oneroso o gratuito, prima che siano trascorsi cinque anni dall'acquisto. In caso di decadenza, sono dovute le imposte nella misura ordinaria, oltre alle sanzioni e agli interessi previsti dalla legge. La decadenza non si verifica, tuttavia, se il contribuente, entro un anno dall'alienazione, acquista un altro immobile da destinare a propria abitazione principale.

Il termine annuale potrebbe essere elevato a due anni per effetto dell'art. 41 del disegno di legge di Bilancio 2027, che interviene sulla corrispondente disposizione del nuovo Testo unico dell'imposta di registro e degli altri tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025), applicabile dal 1° gennaio 2027. La modifica resta subordinata all'approvazione definitiva della legge.

Come già chiarito dall'Agenzia delle Entrate con la circolare n. 31/E del 7 giugno 2010, la condizione del riacquisto può essere soddisfatta anche mediante l'acquisto di un'abitazione situata all'estero, purché sussistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentano di verificare l'effettivo utilizzo dell'immobile come dimora abituale.

Non è necessario, in questa ipotesi, che il nuovo immobile presenti i requisiti richiesti dalla normativa fiscale italiana per fruire delle agevolazioni “prima casa”. La disposizione non richiede, infatti, un nuovo acquisto fiscalmente agevolato, ma attribuisce rilievo all'effettiva destinazione dell'immobile ad abitazione principale, intesa come luogo di dimora abituale del contribuente.

Il comma 4-bis, introdotto dall'art. 1 c. 55 L. 208/2015, disciplina invece l'ipotesi inversa, nella quale il contribuente acquista una nuova abitazione prima di avere alienato quella precedentemente acquistata con i benefici fiscali.

La disposizione consente di usufruire nuovamente delle agevolazioni “prima casa”, pur in presenza di un immobile già acquistato con le medesime agevolazioni, a condizione che quest'ultimo venga alienato entro due anni dal nuovo acquisto. Il termine, originariamente fissato in un anno, è stato elevato a due anni dall'art. 1 c. 116 L. 207/2024.

L'acquisto all'estero prima della vendita: i chiarimenti dell'Agenzia

Nella Risp. AE 5 novembre 2026 n. 200, l'Agenzia delle Entrate esamina la possibilità di coordinare le due disposizioni anche nell'ipotesi in cui il nuovo acquisto, effettuato all'estero, preceda la vendita infraquinquennale dell'immobile italiano.

La particolarità della fattispecie consiste nel fatto che il nuovo immobile, pur essendo destinato ad abitazione principale del contribuente, è situato all'estero e non costituisce un nuovo acquisto agevolato ai sensi della normativa fiscale italiana.

L'Amministrazione, richiamando la funzione del comma 4-bis, osserva che tale disposizione consente la sostituzione dell'immobile precedentemente acquistato con i benefici fiscali, subordinando il nuovo acquisto agevolato alla successiva alienazione dell'abitazione preposseduta.

Sulla base di una lettura logico-sistematica dei commi 4 e 4-bis, l'Agenzia ritiene pertanto possibile evitare la decadenza anche quando il contribuente abbia acquistato un nuovo immobile da destinare ad abitazione principale e proceda soltanto successivamente alla vendita di quello precedentemente acquistato con le agevolazioni.

Nel caso esaminato, quindi, il contribuente potrà conservare l'agevolazione fruita nel 2025, a condizione che l'immobile estero sia effettivamente destinato ad abitazione principale entro due anni dal relativo acquisto e che la vendita dell'immobile italiano avvenga entro il medesimo termine.

Il chiarimento riguarda una situazione diversa da quella già affrontata nei precedenti documenti di prassi, nei quali l'acquisto dell'abitazione estera seguiva la vendita infraquinquennale dell'immobile italiano. La risposta riconosce la possibilità di evitare la decadenza anche nella sequenza inversa, nella quale l'acquisto all'estero precede la vendita dell'abitazione agevolata in Italia.

La prova della destinazione ad abitazione principale

L'Agenzia precisa, infine, che il contribuente dovrà fornire all'ufficio competente idonea documentazione comprovante sia l'acquisto dell'immobile estero sia la sua effettiva destinazione ad abitazione principale.

A tal fine, potranno essere prodotti, in particolare, una copia dell'atto di acquisto dell'abitazione situata all'estero e documenti attestanti la dimora abituale, quali contratti di fornitura di luce, acqua o gas relativi al medesimo immobile.

La risposta precisa che i documenti dovranno essere muniti di apostille e tradotti in lingua italiana, richiamando la Convenzione dell'Aja del 5 ottobre 1961. Resta naturalmente ferma l'applicazione delle eventuali disposizioni che prevedono esenzioni dalle formalità di legalizzazione per determinati documenti esteri.

La produzione di tali documenti non esclude il potere dell'Amministrazione finanziaria di verificare l'effettiva sussistenza delle condizioni richieste e di valutare l'idoneità delle prove fornite dal contribuente.

Assume quindi particolare importanza la documentazione che consenta di ricostruire non soltanto la data dell'acquisto estero, ma anche l'effettivo utilizzo dell'immobile quale abitazione principale entro il termine previsto.

Fonte: Risp. AE 5 novembre 2026 n. 200