Il CNDCEC è intervenuto con il pronto ordini n. 40 per chiarire profili di incompatibilità legati all’attività di amministratore di condominio svolta in forma societaria.

Nel pronto ordini, rivolto all’Ordine di Venezia, il Consiglio nazionale esamina la possibilità per un iscritto di svolgere l’attività di amministratore di condominio tramite società senza costituire una STP, in apparente deroga alle Note interpretative sulle incompatibilità ex art. 4 D.Lgs. 139/2005 aggiornate a dicembre 2025.

Il documento ricorda anzitutto che l’attività di amministratore di condominio, quando svolta in forma individuale, rientra tra le attività tipiche della professione di dottore commercialista ed esperto contabile, riconducibili all’amministrazione di beni e patrimoni di cui all’art. 1 c. 2 lett. a) D.Lgs. 139/2005. Tale attività, configurandosi come ufficio privato assimilabile a un mandato con rappresentanza, non integra di per sé esercizio di impresa ed è quindi compatibile con l’iscrizione all’albo.

La conclusione cambia radicalmente quando la stessa attività è esercitata attraverso una società rientrante nei modelli del titolo V del libro V c.c. In questo caso, la struttura societaria realizza un’attività economica organizzata di prestazione di servizi, riconducibile alla nozione di impresa ex art. 2082 c.c., con conseguente applicazione del divieto di cui all’art. 4 c. 1 lett. c) D.Lgs. 139/2005. L’amministratore iscritto non può quindi svolgere l’attività di amministratore di condominio in forma societaria, salvo che la società sia una STP ex art. 10 L. 183/2011 e DM 34/2013, nella quale l’oggetto è limitato all’esercizio in via esclusiva dell’attività professionale, rimanendo estraneo all’attività di impresa.

Il pronto ordine richiama, in senso conforme, anche l’orientamento del Consiglio nazionale forense, che esclude incompatibilità per l’avvocato amministratore di condominio solo se l’attività non è svolta in forma societaria, ribadendo il divieto in presenza di strutture societarie di impresa.

Fonte: PO CNDCEC 13 ottobre 2026 n. 40