La nuova architettura dei codici

Il quadro E del modello 730/2026 (e il corrispondente quadro RP del modello REDDITI PF 2026) richiede oggi l’utilizzo di nove codici distinti per tre sole tipologie di oneri detraibili, ovvero:

• mutui per l’acquisto dell’abitazione principale;
• mutui per la costruzione o ristrutturazione della prima casa;
• prestiti o mutui agrari.

La variabile discriminante non è costituito dall’importo della rata né dal tipo di tasso applicato, bensì dalla data di stipulazione del contratto.

Per i mutui ipotecari finalizzati all’acquisto dell’abitazione principale (disciplinati dall’art. 15 c. 1 lett. b TUIR) il contribuente deve indicare nel rigo E7 del modello 730/2026 (ovvero nel rigo RP7 del modello REDDITI PF):

• il codice 7 se il mutuo è stato stipulato entro il 31 dicembre 2021;
• il codice 48 se la stipula è avvenuta tra il 1 gennaio 2022 e il 31 dicembre 2024;
• il codice 57 se il contratto è stato sottoscritto dal 1 gennaio 2025 in avanti.

La stessa tripartizione temporale si ripropone per i mutui di costruzione e ristrutturazione dell’abitazione principale (art. 15, comma 1-ter del TUIR), con la sequenza 10-46- 55 nei righi E8-E10 (o RP8-RP13), e per i prestiti e mutui agrari (ex art. 15 c. 1 lett. a TUIR), con i codici 11 - 47 - 56.

La ragione del primo confine: il trattamento integrativo

La data del 31 dicembre 2021 risponde all’esigenza tecnica legata al calcolo del trattamento integrativo sui redditi di lavoro dipendente, introdotto dall’art. 1 DL 3/2020. L’erogazione di questo beneficio è subordinata alla verifica della capienza dell’imposta lorda rispetto alle detrazioni spettanti. In questa verifica rientrano gli interessi passivi sui mutui, ma limitatamente ai contratti stipulati fino al 31 dicembre 2021. La separazione dei codici serve a consentire ai software di calcolo di distinguere quali importi includere nella verifica e quali escludere.

Il secondo confine: l’art. 16-ter TUIR e il plafond per i redditi elevati

Il secondo spartiacque (quello del 31 dicembre 2024) è di portata ben più ampia e discende direttamente dalla Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024 art. 1 c. 10), che ha introdotto nel TUIR il nuovo articolo 16-ter, in vigore dal 1 gennaio 2025. Questa disposizione fissa un tetto massimo complessivo alle spese detraibili per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro, parametrato al reddito stesso e al numero di figli fiscalmente a carico. Il meccanismo opera attraverso il prodotto tra un importo base pari a 14.000 euro per redditi tra 75.001 e 100.000 euro, e a 8.000 euro per redditi superiori, e un coefficiente variabile in funzione della composizione del nucleo familiare, ovvero:

• 0,50 senza figli a carico;
• 0,70 con un figlio;
• 0,85 con due figli;
• 1,00 con più di due figli o almeno uno con disabilità accertata ai sensi della L. 104/92.

Ai fini del calcolo del reddito complessivo, va ricordato che non concorre il reddito dell’abitazione principale e delle relative pertinenze (art. 10 c. 3-bis TUIR). L’elemento chiave per la compilazione è la clausola di salvaguardia prevista dal comma 4 dell’articolo 16-ter: gli interessi passivi relativi a mutui contratti entro il 31 dicembre 2024 sono esclusi dal computo del plafond (a conferma si veda la Circ. AE 29 maggio 2025 n. 6/E). Chi ha sottoscritto il contratto prima del 2025 non subisce, dunque, alcuna limitazione riconducibile a questa norma, indipendentemente dall’entità del proprio reddito. Viceversa, i mutui stipulati dal 1 gennaio 2025 concorrono pienamente all’assorbimento del massimale. Ed è esattamente per operare questa distinzione che sono stati introdotti i nuovi codici 57, 55 e 56.

La riduzione progressiva per redditi oltre 120.000 euro: un meccanismo distinto

Nel sistema coesiste un’ulteriore limitazione, prevista dall’art. 15 c. 3-bis TUIR, che riduce progressivamente le detrazioni per i contribuenti con reddito complessivo compreso tra 120.000 e 240.000 euro, fino ad azzerarle. Questo meccanismo, tuttavia, non è applicabile agli interessi passivi sui mutui per l’acquisto dell’abitazione principale né ai mutui agrari, in forza dell’espressa esclusione contenuta nel comma 3-quater dell’art. 15. Questa esclusione opera a prescindere dalla data di stipula del contratto.

Attenzione, però: il comma 3-quater non richiama l’art. 15 c. 1-ter TUIR. Ne consegue che gli interessi passivi relativi ai mutui di costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale restano pienamente soggetti alla riduzione progressiva per i redditi superiori a 120.000 euro. Per i contribuenti ad alto reddito che abbiano in corso un finanziamento di questo tipo, i due meccanismi (plafond dell’art. 16-ter e riduzione del comma 3-bis) possono operare congiuntamente, con effetti cumulativi che richiedono un calcolo particolarmente accurato.

Limiti di detrazione e casistiche operative essenziali

La detrazione del 19% degli interessi passivi per i mutui di acquisto dell’abitazione principale spetta nel limite massimo di 4.000 euro complessivi, riferito all’importo totale in caso di cointestazione, con la sola eccezione dei mutui stipulati prima del 1993, per i quali il tetto opera per ciascun intestatario. L’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto, con termini differenziati per i contratti anteriori al 2001 o stipulati nel 1993.

In caso di surroga, la detrazione è mantenuta senza considerare l’intervallo temporale tra acquisto e nuovo finanziamento, ma resta limitata alla quota residua di capitale del vecchio mutuo, maggiorata delle spese accessorie. Per i mutui di costruzione e ristrutturazione il limite è di 2.582,28 euro; per i mutui agrari, la detrazione non può superare la somma dei redditi domenicale e agrario dichiarati.

Osservazioni

La complessità del quadro normativo richiede al professionista un approccio sistematico. Prima di procedere alla compilazione, è indispensabile acquisire copia del contratto di mutuo originario (e, se del caso, dell’atto di surroga o rinegoziazione) per verificare con esattezza la data di stipulazione, dalla quale dipende l’intero trattamento fiscale dell’onere.

Nel modello 730/2026 precompilato, gli interessi passivi risultano generalmente già inseriti sulla base dei dati trasmessi dagli intermediari finanziari. Tuttavia, il contribuente mantiene l’onere di verificare la congruenza del codice utilizzato. Un errore nel codice non incide sull’importo dichiarato, ma può compromettere i calcoli automatici, primo fra tutti quello del trattamento integrativo e, per i redditi più elevati, quello del plafond dell’articolo 16-ter.