La contribuente aveva impugnato l’avviso di liquidazione dell'IVA dovuta dietro revoca dell'Agevolazione usufruita per l'acquisto della prima casa di abitazione. I giudici di primo grado avevano accolto il ricorso; nel secondo grado, invece, la C.T.R. aveva accolto l'appello dell'Agenzia delle Entrate, così pronunciando in integrale riforma della decisione di prime cure che aveva accolto. In particolare, secondo i giudici del gravame, era stata correttamente revocata l'agevolazione usufruita dalla contribuente al momento dell'acquisto della prima casa di abitazione in quanto il successivo accordo, concluso tra le parti con effetto risolutorio dell'acquisto (per mutuo dissenso), aveva comportato un "ritrasferimento" infraquinquennale dello stesso immobile già acquistato, trasferimento cui non aveva fatto seguito il riacquisto "di altro immobile da adibire a propria abitazione principale".

Avverso quest’ultimo provvedimento, la contribuente eccepiva che illegittimamente il giudice del gravame aveva fatto conseguire la revoca dell'agevolazione in contestazione dalla retrocessione dell'unità immobiliare già acquistata sulla base di un accordo solutorio (cd. mutuo consenso) cui non potevano riconnettersi effetti traslativi.

L’acquisto con i benefici prima casa

Con l'espressione “agevolazioni prima casa” si intende, comunemente, l'acquisto di una casa di abitazione, e relative pertinenze, con l'applicazione di una specifica agevolazione fiscale che consente il pagamento delle imposte dovute allo Stato, in misura agevolata. In generale, queste agevolazioni si applicano quando: il fabbricato si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora (se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile); l’interessato non deve vantare altri diritti reali vantati su immobili ubicati nello stesso comune in cui si acquista il nuovo immobile (proprietà, usufrutto, uso, abitazione). Il beneficiario non sia titolare di altre abitazioni agevolate su tutto il territorio nazionale.

Il trasferimento prima del decorso del termine di cinque anni

In argomento, si osserva che l'art. 1, nota Il-bis, comma 4, della tariffa, parte prima, allegata al DPR 131/86, dispone che, in caso "di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto", il contribuente conserva detti benefici se (e solo se) "entro un anno dall'alienazione dell'immobile.... proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale". Ebbene, come già precisato falla Corte di legittimità, con la disposizione in esame, il Legislatore ha disciplinato una fattispecie diversa da quella dell'accesso alle agevolazioni, prevedendo "non una reiterazione delle agevolazioni medesime, ma un'eccezione alla regola della decadenza da tali benefici prevista dal primo periodo dello stesso comma; eccezione che opera esclusivamente nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione, proceda all'acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale" (in tal senso Cass. 22 luglio 2024 n. 20185; Cass. 8 agosto 2022 n. 24457; Cass. 16 ottobre 2020 n. 22488; Cass. 27 febbraio 2020 n. 5353; Cass. 28 giugno 2018 n. 17148).

La rilevanza del nuovo acquisto infrannauale

Ai fini della rilevanza del nuovo acquisto infrannuale (sul piano della conservazione delle agevolazioni già godute per il precedente acquisto), deve sussistere il requisito della destinazione del nuovo immobile ad abitazione principale (insufficiente la mera intenzione di detta destinazione, qual prevista dalla stessa nota II bis, comma 1, lett. a) (Cass. 27 febbraio 2020 n. 5353; Cass. 30 dicembre 2019 n. 34572; Cass. 13 febbraio 2017 n. 3713).

Il mutuo dissenso con conseguente retrocessione dei relativi beni

In tema di imposta di registro, secondo alcuni provvedimenti giurisprudenziali, la risoluzione di una precedente donazione per mutuo dissenso con conseguente retrocessione dei relativi beni, integrando un nuovo contratto con contenuto uguale e contrario a quello originario e con effetti di natura retro-traslativa di un diritto reale, è espressione di autonoma capacità contributiva e va tassato in misura proporzionale, indipendentemente dalla pattuizione di un corrispettivo, ponendo alla base dell'imposizione il valore del bene nella sua oggettiva consistenza al momento della retrocessione, secondo la regola di cui all'art. 34 D.Lgs. 346/90 (Cass. 17 giugno 2024 n. 16681).

Il ragionamento del giudice (Cass. 11 aprile 2026 n. 9143)

Nella vicenda in commento, la contribuente, circa quattro anni dopo l’acquisto dell’immobile con le agevolazioni, si era accordata con la società costruttrice originaria per risolvere il contratto di vendita. Questo “mutuo dissenso” aveva comportato la restituzione dell’immobile alla società venditrice; inoltre, la contribuente non aveva acquistato un’altra abitazione principale entro l’anno successivo. Di conseguenza, l’Agenzia delle Entrate aveva richiesto il pagamento delle imposte in misura piena.

Secondo la contribuente, invece, l’accordo aveva cancellato gli effetti del primo acquisto, come se non fosse mai avvenuto e, di conseguenza, non vi sarebbe stato alcun ‘trasferimento infraquinquennale’ (cioè avvenuto prima dei cinque anni) e quindi nessuna ragione per la revoca agevolazioni prima casa.

Premesso ciò, secondo i giudici di legittimità, il mutuo dissenso, costituisce un nuovo contratto che ha l’effetto di trasferire nuovamente la proprietà, questa volta dall’acquirente al venditore originario. Difatti, secondo l’analisi del giudice del gravame, il contenuto dell'atto negoziale in contestazione tra le parti contemplava il ritrasferimento da parte della contribuente dell'immobile "acquistato alla società edile originariamente proprietaria previa corresponsione dell'identico prezzo convenuto quattro anni prima -nel caso di specie attraverso il meccanismo dell'accollo di mutuo nel frattempo stipulato dall'appellata ". Dunque, secondo la Corte di Legittimità, a detti fini, il relativo rogito notarile assolveva alla necessaria forma scritta preordinata alla sua trascrizione immobiliare.

Dunque, secondo i giudici,  la retrocessione del bene che, nella fattispecie, viene in considerazione va ascritta alla “clausola normativa” che, come si è ripetutamente rilevato, è volta a favorire l'accesso del risparmio popolare alla proprietà dell'abitazione; ove, dunque, la stessa serietà dell'intento di adibire l'immobile compravenduto a propria abitazione principale connota tanto lo stesso atto di acquisto a condizioni agevolate quanto e, nella sua effettività, l'atto di acquisto conseguente (entro l'anno) all'alienazione del bene operata nel quinquennio normativamente prefissato.

Pertanto, il ricorso è stato rigettato e, per l’effetto, confermato il provvedimento di accoglimento della tesi dell’Agenzia dell’Entrate.

Fonte: Cass. 11 aprile 2026 n. 9143