Donazioni immobiliari: la riforma del 2025 tra stabilità dei trasferimenti e nuovi equilibri fiscali

Per anni il mercato degli immobili di provenienza donativa ha sofferto di una profonda incertezza giuridica e commerciale. Sotto la disciplina previgente, chi acquistava un immobile donato poteva fino ad anni dopo l'acquisto trovarsi coinvolto in controversie ereditarie aventi ad oggetto la restituzione del bene stesso, con effetti potenzialmente devastanti sul titolo di proprietà. Questa incertezza ha generato un deficit di commerciabilità degli immobili donati, rendendoli spesso difficili da vendere e onerosi da ipotecare, e spingendo istituti di credito e operatori a richiedere garanzie aggiuntive o a escluderli dai processi di valutazione standard (L. 182/2025).

Superamento dell'azione di restituzione contro i terzi acquirenti

Era questo il problema che doveva essere risolto. Il fulcro della riforma è stato l'eliminazione dell'azione di restituzione nei confronti dei terzi acquirenti di immobili di provenienza donativa.

Nel regime previgente, in base al sistema tradizionale:

• se una donazione risultava lesiva della quota di legittima,
• il legittimario poteva esercitare l'azione di riduzione,
• e, qualora il bene fosse stato nel frattempo alienato,
• agire in restituzione contro il terzo acquirente.

Questo meccanismo produceva un effetto di “instabilità reale” del bene per un periodo potenzialmente molto lungo (fino al decorso dei termini di prescrizione dell'azione), incidendo pesantemente sulla commerciabilità dell'immobile.

Con il nuovo assetto, dovuto alla recente riforma:

• l'azione reale contro il terzo viene eliminata;
• il legittimario conserva esclusivamente un'azione personale di credito nei confronti del donatario;
• il bene, una volta trasferito a terzi, diventa definitivamente “sicuro” sotto il profilo reale, nei limiti e alle condizioni della disciplina sulla trascrizione delle domande di riduzione. Infatti, la norma afferma, in sintesi che la riduzione non pregiudica i terzi, salvo quanto previsto dall'art. 2652 c.c. (cioè, conta la priorità della trascrizione della domanda).

Si tratta di un cambiamento sistemico: il conflitto tra legittimario e donatario non si proietta più sul bene, ma si traduce in una pretesa patrimoniale compensativa.

La riforma non elimina la tutela della legittima, ma ne modifica la struttura da tutela reale a tutela obbligatoria e da instabilità del bene a responsabilità patrimoniale del donatario.

È una scelta che privilegia la stabilità dei traffici giuridici rispetto alla protezione assoluta del diritto reale del legittimario.

Resta fermo, inoltre, che i pesi e le ipoteche costituiti dal donatario non vengono travolti dalla riduzione, e il donatario è tenuto a compensare in denaro i legittimari per il minor valore del bene nei limiti necessari alla reintegrazione della quota.

Regime transitorio e tutela delle situazioni pendenti

La riforma non opera in modo retroattivo assoluto.

È previsto un regime transitorio che consente agli eredi di trascrivere eventuali azioni già avviate entro un termine determinato; salvaguarda le posizioni giuridiche già consolidate; evita che la modifica normativa produca effetti traumatici su controversie in corso.

Decorso il termine transitorio: le azioni reali contro terzi non sono più proponibili; il nuovo regime si consolida definitivamente.

In particolare, per le successioni già aperte, la possibilità di agire secondo il vecchio regime verso gli aventi causa del donatario è condizionata, tra l'altro, alla notifica e trascrizione della domanda di riduzione o alla notifica e trascrizione di un atto stragiudiziale di opposizione entro sei mesi dall'entrata in vigore; in difetto, il nuovo regime si estende anche al pregresso decorso tale termine

Questo passaggio è cruciale per evitare conflitti tra vecchio e nuovo sistema e garantire certezza applicativa.

Impatto sul mercato immobiliare e sulla funzione economica della donazione

La disciplina previgente aveva generato un effetto distorsivo significativo:

• banche restie a concedere mutui su immobili donati;
• richieste di polizze assicurative ad hoc;
• frequenti suggerimenti di “retro-vendita” preventiva o rinunce all'azione da parte dei legittimari.

Tali prassi, pur lecite, dimostravano l'inefficienza del sistema.

Da ciò deriva inevitabilmente una maggiore certezza del titolo. Con l'eliminazione dell'azione di restituzione: il titolo dell'acquirente è stabile; l'iscrizione ipotecaria non è più esposta al rischio di caducazione per effetto di una futura azione ereditaria; il bene diventa pienamente fungibile nel mercato.

Tutto ciò comporta degli immediati effetti sulla pianificazione patrimoniale. La donazione riacquista una funzione fisiologica di: anticipazione successoria, sistemazione familiare e allocazione patrimoniale intergenerazionale.

Il sistema si avvicina a modelli europei nei quali la tutela della legittima non paralizza la circolazione dei beni.

Profili tributari: imposta sulle donazioni e il nuovo assetto

La riforma civilistica si inserisce in un contesto di recente revisione del sistema dell'imposta sulle successioni e donazioni. La recente revisione della disciplina (D.Lgs. 139/2024) ha inciso anche sul tema del coacervo e dei meccanismi di cumulo, con un orientamento volto a separare maggiormente i piani dell'imposta di donazione e dell'imposta di successione e a ridurre gli automatismi di riunione fittizia ai fini delle franchigie.

Tassazione al momento dell'atto

L'imposta sulle donazioni:

• si applica al momento della stipula dell'atto;
• è liquidata sulla base del valore del bene;
• tiene conto delle franchigie e delle aliquote differenziate in base al grado di parentela.

La separazione strutturale tra donazione e successione comporta che: le donazioni effettuate in vita non rientrino più nel calcolo cumulativo ai fini dell'imposta successoria; la pianificazione fiscale possa essere impostata con maggiore prevedibilità.

Imposte ipotecarie e catastali

Nel caso di donazione immobiliare: si applicano imposta ipotecaria e catastale; in presenza dei requisiti “prima casa” è possibile fruire di agevolazioni analoghe a quelle previste per la compravendita.

In sintesi, il nuovo assetto produce un effetto connesso alla stabilità della titolarità  del bene, con la quale aumenta l'attrattività dello strumento donativo, senza tralasciare che la certezza del regime fiscale, incentrato sullo stato di fatto e di diritto al momento dell'atto, consente una pianificazione più consapevole.

La donazione torna a essere uno strumento ordinario, non patologico, nella gestione del patrimonio immobiliare.

Verso un nuovo equilibrio tra libertà negoziale e tutela dei legittimari

In conclusione, la riforma realizza un riequilibrio tra tre interessi: tutela dei legittimari; stabilità della circolazione immobiliare; prevedibilità fiscale dei trasferimenti gratuiti.

Dal punto di vista civilistico, la trasformazione della tutela da reale a obbligatoria riduce drasticamente l'incertezza nei traffici immobiliari.

Dal punto di vista tributario, la riorganizzazione dell'imposta sulle donazioni consente una pianificazione più lineare e meno esposta a effetti cumulativi imprevisti.

Il risultato complessivo è un sistema più coerente con l'esigenza di efficienza del mercato, la protezione minima garantita ai legittimari e la stabilità dell'imposizione indiretta.

La donazione immobiliare non è più un titolo “debole”, ma torna a essere uno strumento giuridico pienamente integrato nel sistema della circolazione dei beni.