L'Agenzia delle Entrate, con la Risp. AE 11 febbraio 2026 n. 34, ha fornito indicazioni sulla portata temporale della cedolare secca applicata agli immobili commerciali di categoria catastale C/1. Il caso riguardava un contribuente che, avendo stipulato un contratto nel 2013 e avendolo prorogato nel 2019 aderendo al regime forfettario del 21%, chiedeva se fosse possibile mantenere tale tassazione anche per l'ulteriore proroga prevista per il 2025.

Il quadro normativo transitorio

La possibilità di applicare la cedolare secca ai locali commerciali era stata introdotta in via transitoria dalla Legge di Bilancio 2019 (L. 145/2018). La norma prevedeva che:

• il regime fosse applicabile esclusivamente ai contratti stipulati nell'anno 2019;
• l'immobile dovesse appartenere alla categoria C/1 con superficie non superiore a 600 mq;
• fosse esclusa l'applicazione in caso di contratti interrotti anticipatamente e stipulati nuovamente tra gli stessi soggetti per aggirare la norma.

La distinzione tra contratti "nuovi" e "prorogati"

L'Agenzia ha ribadito che, per evitare disparità di trattamento, nel 2019 era stato consentito l'accesso al regime anche a quei contratti che scadevano naturalmente in quell'anno e venivano prorogati, equiparandoli di fatto a "nuovi contratti stipulati nel 2019".

Tuttavia, tale assimilazione è stata circoscritta esclusivamente al periodo di vigenza della norma agevolativa. Di conseguenza:

• contratti stipulati ex novo nel 2019: possono continuare a beneficiare della cedolare secca anche nella prima proroga (es. nel 2025);
• contratti stipulati prima del 2019 (es. 2013): anche se hanno usufruito della cedolare durante la proroga del 2019, non possono rinnovare l'opzione nel 2025 poiché il regime non è più vigente e il contratto originario non rispetta il requisito temporale della stipula nel 2019.

L'opzione per il regime facoltativo non può essere validamente esercitata nel 2025 per i contratti nati antecedentemente al 2019. L'esaurimento degli effetti della norma transitoria impedisce l'estensione del beneficio oltre i termini strettamente previsti dalla legge per i vecchi contratti.

Fonte: Risp. AE 11 febbraio 2026 n. 34