Locazioni brevi: dal terzo immobile in poi è attività di impresa

La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) prevede una ulteriore stretta sulle locazioni brevi. Viene in particolare rivista la disciplina delle locazioni sotto i 30 giorni (locazioni turistiche) confermando, in caso di opzione della cedolare secca, l'applicazione dell'aliquota ridotta al 21% al primo immobile posseduto, e quella del 26% al secondo immobile, e rendendo obbligatoria la qualificazione come attività d'impresa dal terzo immobile locato e non più, come nel precedente regime, dal quinto.

Troviamo la disposizione nel testo del provvedimento approvato a fine anno, al comma 17 dell'art. 1, il quale prevede a decorrere dall'anno 2026, la limitazione dell'applicazione del regime di tassazione “privatistica” relativa agli immobili per i quali sono stipulati contratti di locazione breve esclusivamente a due immobili (anziché ai quattro previsti dalla normativa vigente), disponendo che dal terzo immobile (anziché dal quinto), l'attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale. La misura si inserisce in un quadro normativo da tempo in evoluzione (si ricorda ad esempio l'introduzione del codice identificativo nazionale - CIN) con l'obiettivo di rafforzare la trasparenza e il controllo del mercato delle locazioni turistiche.

Il regime fiscale delle locazioni brevi

L'art. 4 DL 50/2017, disciplina il regime fiscale speciale previsto per i contratti di locazione:

• di durata non superiore a 30 giorni;
• per immobili ad uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, escluso A10) situati in Italia;
• con la possibilità di prevedere servizi accessori alla locazione (fornitura di biancheria, pulizia locali, wi-fi, utilizzo di utenze telefoniche), restando fuori eventuali prestazioni aggiuntive (ad esempio, servizio di colazione e somministrazione di alimenti);

Il locatore e il conduttore devono essere persone fisiche che stipulano il contratto fuori dall'esercizio di un'attività d'impresa, vi è inoltre la possibilità di concludere il contratto per il tramite di soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici.

I medesimi presupposti sono richiesti anche con riferimento ai contratti di sublocazione, contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario, ovvero di locazione di singole stanze di un'abitazione con durata massima di 30 giorni.

A livello fiscale la disposizione consente la possibilità di optare, in dichiarazione dei redditi, in luogo del regime di tassazione applicabile alla tassazione del reddito fondiario, per l'applicazione di un'imposta sostitutiva nella forma di cedolare secca con aliquota del 26%, ridotta al 21% per cento se i contratti sono stipulati con riguardo ad una sola unità immobiliare (la prima), purché individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.

Per effetto di tale opzione, il reddito che il proprietario dell'immobile (o sublocatore o comodatario) ricava dalla locazione, non è soggetto all'imposta sui redditi delle persone fisiche (IRPEF) ed alle relative addizionali, né all'imposte di registro e di bollo, in caso di registrazione (Si fa presente che non vi è alcun obbligo di registrazione per i contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni).

La modifica prevista dalla Legge di Bilancio

La Legge di Bilancio 2026 interviene su una disposizione già esistente (il comma 595 della Legge 178/2020) che disciplina il regime fiscale delle locazioni brevi. Vengono ridotti da 4 a 2 il numero massimo di appartamenti che un privato può destinare alla locazione breve, mantenendo il regime fiscale “privato” (cedolare secca o IRPEF), con la conseguenza che a partire dal periodo d'imposta 2026, chi mette in locazione tre o più appartamenti non potrà più essere considerato un semplice privato che gestisce i propri immobili.

La Legge prevede e presume che, oltre detta soglia (da tre immobili in poi), l'attività assuma un carattere organizzato e continuativo, tipico dell'impresa.

Questo comporterà un cambio di regime e il proprietario degli immobili dovrà aprire una partita Iva, adottare un sistema di contabilità più strutturato e adempiere ai relativi obblighi fiscali e previdenziali, come farebbe qualsiasi altro operatore economico.

A livello fiscale, la manovra mantiene invariato il regime applicabile al primo immobile locato, che può continuare a beneficiare della cedolare secca al 21%. Per il secondo immobile, invece, il legislatore prevede un aggravio impositivo, con l'applicazione dell'aliquota del 26%, con conseguente incremento della pressione fiscale sul contribuente che gestisce più unità immobiliari.

Con riferimento al terzo immobile il contribuente non potrà più, ad esempio, esercitare l'opzione per la cedolare secca relativamente ai redditi derivanti da locazioni di durata inferiore a 30 giorni. In pratica viene introdotta una presunzione legale assoluta secondo cui la locazione breve di tre o più unità immobiliari integra, di per sé, un'attività svolta in regime d'impresa.

Il contribuente non può dimostrare che l'attività è svolta in modo non organizzato o privo dei requisiti tipici dell'impresa.

In sintesi con riferimento alla cedolare secca:

• l'aliquota del 21% resta in ogni caso, applicabile al primo immobile;
• al secondo immobile si applica l'aliquota del 26%;
• dal terzo immobile il reddito viene considerato reddito d'impresa.

La nuova disposizione ancora più restrittiva, in particolare per la tassazione delle locazioni brevi, può portare ad osservare che la presunzione secondo cui la locazione breve di tre o più unità immobiliari integri di per sé, un'attività svolta in regime d'impresa, non valga per gli immobili concessi in locazione per più di 30 giorni, con contratti la cui registrazione è comunque obbligatoria.

Nello specifico un proprietario (persona fisica) di 10 immobili, destinati alla locazione non turistica (superiore ai 30 giorni) potrebbe dimostrare di non esercitare l'attività in regime di impresa, quindi senza che sussista l'obbligo di richiedere l'attribuzione del numero di partita Iva. Invece il proprietario di tre unità immobiliari concesse in locazione con contratti di durata non superiore a 30 giorni, a seguito della disposizione, dovrà essere obbligatoriamente in possesso del numero di partita Iva. In mancanza di una specifica organizzazione di mezzi, i canoni di locazione non breve dovranno essere considerati come redditi fondiari, al contrario, di come potrebbe essere in caso di locazione breve di soli tre immobili.