L'interpello n. 956-1371/2025 della DRE Lombardia 

L'art. 3 c. 6 D.Lgs. 23/2011 stabilisce che il regime della cedolare secca non si applica alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa, o di arti e professioni. Sull'esatta interpretazione di tale norma sono sorte da anni numerose  querelle tra contribuenti ed A.F. – ormai giunte all'attenzione della Corte di Cassazione - volte ad acclarare se il riferimento all'esercizio di impresa o professioni sia da leggere come unicamente rivolto nei confronti del locatore, a nulla rilevando la qualifica soggettiva del conduttore o se, invece, la cedolare secca debba essere esclusa anche nei casi in cui sia il solo conduttore che stipuli l'atto nell'ambito della propria  attività d'impresa. 

A giugno 2025 i contribuenti istanti dell'interpello qui in esame, già locatori di un contratto da essi stipulato al di fuori dell'esercizio di attività di impresa nei confronti di una società locataria agente in regime d'impresa, hanno chiesto all'A.F. se potessero optare, dall'anno successivo, per il regime agevolato della cedolare secca: l'istanza di chiarimento è stata da essi presentata nel mese di giugno dopo avere constatato che la Corte di Cassazione, con le pronunce nn. 12076 e 12079 del mese di aprile 2025, aveva confermato l'interpretazione da essa già fornita con la precedente sentenza n. 12395/2024 del menzionato art. 3 c. 6 D.Lgs. 23/2011, tale per cui l'esclusione dal regime della cedolare secca opererebbe unicamente per le locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell'esercizio di una attività d'impresa o di arti e professioni, a nulla rilevando l'attività e la qualifica del conduttore.

L'A.F., infatti, non ha mai avuto dubbi e ha sempre confermato la propria rigida tesi in ordine alla non applicabilità della cedolare secca nel caso di conduttori che operano nell'esercizio di imprese e professioni: da ultimo anche in occasione dell'Interrogazione parlamentare del 26 marzo 2025 n. 5-03773 allorquando la sentenza della Cassazione n. 12395/2024 appena citata è stata qualificata dall'Agenzia delle Entrate come una “prima pronuncia isolata” ritenendo opportuno “attendere la formazione di un consolidato indirizzo interpretativo, anche a tutela delle esigenze di gettito erariali”.

Senonché, come detto, soltanto qualche mese più tardi la Corte di Cassazione è tornata sul tema con le menzionate due sentenze gemelle del 7 maggio 2025 confermando l'applicazione della norma in caso di conduttore imprenditore. Con la prima pronuncia, n. 12076/2025, la Corte aveva rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate ritenendo, con particolare riferimento al caso di specie, che il contratto di locazione di un immobile destinato ad esigenze abitative (seppur tali esigenze fossero quelle del presidente della Fondazione conduttrice) legittimi in ogni caso il locatore a scegliere il regime della c.d. cedolare secca.

E ancora, con la pronuncia n. 12079/2025 aveva accolto il ricorso del locatore seguendo il medesimo argomento giuridico tale per cui il comma 6-bis del citato art. 3 non esclude affatto che, in base ai commi precedenti, il locatore possa esercitare l'opzione per la cedolare secca con riferimento ad un contratto di locazione ad uso abitativo concluso con un imprenditore/professionista e riconducibile all'attività di quest'ultimo.

In tale contesto, gli istanti hanno ritenuto ragionevole presentare nel mese di giugno 2025 una legittima istanza di interpello nel chiaro intento di ottenere un adeguamento dell'Agenzia delle Entrate al recentissimo orientamento dei giudici delle leggi che, forse, non poteva essere più considerato isolato.

Gli istanti hanno altresì chiesto, in caso di risposta affermativa, quali potessero essere le corrette modalità tecniche per esprimere tale volontà tenendo conto che la registrazione telematica tramite il modello RLI non consente tutt'ora di procedere alla compilazione di un contratto di locazione in regime di cedolare secca con conduttore munito di P. Iva. impedendo de facto – dal punto di vista operativo – l'opzionabilità del regime agevolato.

È utile aggiungere altresì che, nelle more della risposta all'interpello, anche il Ministro Giorgetti, in risposta a un quesito parlamentare, ha affrontato la questione confermando che le pronunce sul tema non erano ancora sufficienti a mutare l'interpretazione espressa in passato e che sarebbe forse stato necessario sottoporre la questione all'intervento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione.

Ebbene, in data 12 dicembre con la risposta n. 956-1371/2025 l'Agenzia delle Entrate ha dichiarato inammissibile l'istanza di interpello presentata nel mese di giugno dai contribuenti istanti, ritenendo addirittura che sul tema “non ricorrano condizioni di obiettiva incertezza”.

In particolare, dopo avere richiamato tutte le precedenti circolari del 2011 e del 2016 in cui è sempre stata esclusa l'applicazione della cedolare secca ove anche solo il conduttore agisca in regime d'impresa, non ha fatto alcun commento in merito alle menzionate pronunce n. 12395 del 2024, 12076 e 12079 del 2025 della Corte di Cassazione limitandosi ad affermare come esse non possano considerarsi espressione di un orientamento consolidato.

Osservazioni

L'A.F. non ha mai ritenuto di doversi adeguare al principio di diritto della sentenza n. 12395 del 2024 – ribadito dalle decisioni n. 12076 e 12079 del 2025 - secondo cui il canone agevolato si applica anche nel caso in cui a concludere il contratto di locazione ad uso abitativo sia una impresa locataria nell'esercizio della sua attività professionale.

Sembrerebbe potersi affermare, tuttavia, che sul tema di “certo” ci sia ben poco, essendo stata posta la questione per ben due volte, solo quest'anno, dal parlamento al Ministro e che, ora, dopo ben tre recenti sentenze della Cassazione, la questione sia anche oggetto di un'ordinanza di rimessione alle Sezioni Unite, considerata la sua rilevanza giuridica e le eventuali rilevanti conseguenze in termini di gettito erariale che da essa potrebbero scaturire.

Infatti, con l'Ordinanza n. 30016 del 13 novembre 2025, la Sezione Tributaria della Cassazione ha disposto la trasmissione del ricorso al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite in funzione nomofilattica dell'esatta applicazione del regime fiscale della cedolare secca - sebbene la questione da cui è nata l'ordinanza di remissione verta soprattutto sull'utilizzo dell'immobile locato che, nel caso di specie, era stato consesso ad un soggetto che agiva in regime d'impresa “ad uso foresteria” (piuttosto che ad uso abitativo) per i propri dipendenti.

Pare, tuttavia, che tale incertezza non appartenga all'A.F. che anche quest'anno, da ultimo con l'interpello in esame, non ha perso l'occasione per ribadire con forza la propria tesi indiscutibilmente restrittiva tale per cui la norma prevede un regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione per finalità abitative degli immobili ad uso abitativo in favore delle persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di un'attività di impresa o di arti e professioni e che a tal proposito, occorre porre rilievo, al fine di valutare i requisiti di accesso al regime, anche all'attività esercitata dal locatario ed all'utilizzo dell'immobile locato (cfr. Circ. AE 26/E del 2011).