Cedolare secca: applicazione in caso di conduttore imprenditore

In seno ai giudici di legittimità sembra che si stia ormai formando un importante orientamento secondo cui il regime della cedolare secca può essere applicato anche ai contratti di locazione di unità immobiliari ad uso abitativo in cui il conduttore agisca nell'esercizio di un'attività di impresa o professione.

Su tale argomento è sorta nel corso degli anni una querelle tra l'Erario ed i contribuenti locatori che, dopo avere concesso in locazione immobili ad uso abitativo a conduttori-imprenditori o a società commerciali, hanno cercato di utilizzare il regime della cedolare secca per la tassazione agevolata dei relativi canoni.

L'A.F., infatti, ha sempre negato, in casi del genere, l'accesso al regime di tassazione sostituiva ex art. 3 D.Lgs. 23/2011 alla luce di una rigida interpretazione della menzionata norma fornita sin dalla sua entrata in vigore: secondo l'Agenzia delle Entrate, tenuto conto che la norma (art. 3, comma 6, cit., ndr) consente l'applicazione della cedolare secca solo per gli immobili abitativi locati con finalità abitative, escludendo quelle effettuate nell'esercizio di un'attività di impresa, o di arti e professioni, occorre porre rilievo, al fine di valutare i requisiti di accesso al regime, anche all'attività esercitata dal locatario ed all'utilizzo dell'immobile locato (Circ. AE 1 giugno 2011 n. 26).

Ebbene, la suddetta interpretazione aveva creato non poca confusione dando luogo ad un contenzioso nel cui ambito sono emerse pronunce contrastanti tra le Corti di merito. Queste ultime, se inizialmente avevano respinto la lettura della norma così come interpretata dall'Agenzia delle Entrate, avevano altresì lasciato spazio anche ad un orientamento minoritario e conforme a quello adottato con la Circ. AE 1 giugno 2011 n. 26, il quale sosteneva che “la norma non fa alcuna distinzione tra locatore e conduttore con ciò rendendo necessaria l'applicazione del precetto normativo (esclusione della cedolare secca) a tutti i casi di locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di un'attività d'impresa, o di arti e professioni, indipendentemente dal fatto che l'esercizio dell'attività d'impresa riguardi il locatore od il conduttore: se uno dei due riveste tali qualità allora la cedolare secca non potrà applicarsi (cfr. C.G.T. II Lazio 8.3.2023 n. 1223/14/23)”.

L'A.F., invece, non ha mai avuto dubbi, confermando la propria rigida tesi anche di recente in occasione dell'Interrogazione parlamentare 26 marzo 2025 n. 5-03773, in ordine all'applicabilità della cedolare secca nel caso di conduttori che operano nell'esercizio di imprese e professioni, ha fatto riferimento alla Cass. 12395/2024, definendola una “prima pronuncia isolata” e ritenendo opportuno “attendere la formazione di un consolidato indirizzo interpretativo, anche a tutela delle esigenze di gettito erariali”.

La pronuncia della Cassazione n. 12395/2024

Già con la pronuncia del 7 maggio 2024 n. 12395 la Corte di Cassazione era intervenuta sull'argomento chiarendo limpidamente che l'esclusione alla possibilità di optare per il regime tributario della cedolare secca dovesse riferirsi, esclusivamente, alle locazioni di unità immobiliari effettuate dal locatore nell'esercizio della sua attività di impresa o della sua arte/professione, restando, invece, irrilevante la qualità del conduttore e la riconducibilità della locazione, laddove ad uso abitativo, alla attività professionale del conduttore. La Corte, nella medesima occasione, aveva altresì chiarito, per fugare ogni dubbio che “l'Amministrazione finanziaria non ha poteri discrezionali nella determinazione delle imposte e che l'interpretazione ministeriale, sia essa contenuta in circolari o risoluzioni, non costituisce mai fonte di diritto.”

Le pronunce della Cassazione nn.12076 e 12079/2025

Le recentissime pronunce in commento avvallano la sentenza n. 12395/2024, con l'esplicito intento di dare continuità all'orientamento maggioritario e sdoganare l'interpretazione letterale della norma tale per cui l'opzione per la cedolare secca non è possibile soltanto se il locatore agisce nell'esercizio di imprese arti o professioni e non anche se il conduttore agisce nell'esercizio dell'impresa o di arti e professioni.

A tal proposito, il principio viene ribadito in due particolari casistiche:

• un contratto di locazione stipulato, in qualità di conduttore, da una Fondazione;
• un contratto di locazione stipulato, da una Società a Responsabilità Limitata, in qualità di conduttore, per far fronte alle esigenze abitative dell'amministratore e della sua famiglia.

Con la prima pronuncia n. 12076/2025, la Corte rigetta il ricorso dell'Agenzia delle Entrate ritenendo, con particolare riferimento al caso di specie, che il contratto di locazione di un immobile destinato ad esigenze abitative (seppur tali esigenze siano quelle del presidente della Fondazione conduttrice) legittima in ogni caso il locatore a scegliere il regime della cedolare secca.

E ancora, la pronuncia n. 12079/2025, ove la Corte accoglie il ricorso del locatore seguendo il medesimo argomento giuridico tale per cui il comma 6-bis cit. non esclude affatto che, in base ai commi precedenti, il locatore possa esercitare l'opzione per la cedolare secca con riferimento ad un contratto di locazione ad uso abitativo concluso con un imprenditore/professionista e riconducibile all'attività di quest'ultimo.

Il ragionamento logico giuridico dei Giudici di legittimità coordina i diversi commi dell'art. 3 D.Lgs. 23/2011 e respinge fermamente l'interpretazione diffusa con la Circ. AE 1 giugno 2011 n. 26,  esplicitando i diversi effetti derivanti dal comma 6-bis, ovvero la possibilità per il locatore di optare per la cedolare secca in ragione non del contratto di locazione concluso con conduttori cooperative edilizie per la locazione/enti senza scopo di lucro, ma piuttosto del contratto di sub-locazione con studenti universitari: possibilità che, da un lato, prescinde dal tipo di contratto "madre" concluso (che potrebbe anche non essere una locazione ad uso abitativo), ma che, dall'altro lato, esige, al fine di evitare abusi o distorsioni della cedolare secca, la successiva stipula di un contratto di sub-locazione ad uso abitativo, con rinuncia all'aggiornamento ISTAT, a favore di studenti universitari e la messa a disposizione dei Comuni.

Quali sono le conseguenze?

Alla luce delle sentenze in commento sarà dunque necessario e opportuno un intervento chiarificatore dell'A.F. che al momento pare rimanere sui suoi passi, negando la cedolare secca al locatore che stipula un contratto di locazione ad uso abitativo con un conduttore-impresa. Pur apparendo distante dall'interpretazione fornita dai Giudici di legittimità, si concretizza l'ipotesi di poter indurre l'Agenzia delle Entrate a rivedere la sua posizione verso cui potrebbe essere utile utilizzare lo strumento dell'interpello interpretativo ex art. 11 L. 212/2000.

È auspicabile che si giunga celermente ad una soluzione per consentire ai cittadini proprietari o titolari di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo di poter optare per il regime della cedolare secca, anche quando il conduttore sia un'impresa. Al momento, volendo far valere il proprio diritto in sede di registrazione del contratto appena stipulato, non solo si rischia di incorre in una sanzione tributaria ma al contribuente è impedita la registrazione stessa a causa del funzionamento del portale informatico dell'Agenzia delle Entrate che non consente di inserire nel campo del conduttore un codice fiscale/Partita Iva.

Fonte: Cass. 12076/2025

Cass. 12079/2025