Locazione: quando l'accordo risolutivo verbale non elide il registro

La previsione normativa (art. 17 DPR 131/86)

L'imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato nonché' per le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi, è liquidata dalle parti contraenti ed assolta entro trenta giorni mediante versamento del relativo importo presso uno dei soggetti incaricati della riscossione, ai sensi dell'art. 4 D.Lgs. 237/97. Entro il termine di trenta giorni deve essere presentata all'ufficio presso cui è stato registrato il contratto di locazione la comunicazione relativa alle cessioni, alle risoluzioni e alle proroghe anche tacite dello stesso. (…)

Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale l'imposta può essere assolta sul corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto ovvero annualmente sull'ammontare del canone relativo a ciascun anno. In caso di risoluzione anticipata del contratto il contribuente che ha corrisposto l'imposta sul corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto ha diritto al rimborso del tributo relativo alle annualità successive a quella in corso. L'imposta relativa alle annualità successive alla prima, anche conseguenti a proroghe del contratto comunque disposte, deve essere versata con le modalità di cui al comma 1.

Il caso

Una società (conduttrice) e due persone fisiche (locatori) impugnavano un avviso di liquidazione emesso a loro carico dall'Agenzia delle Entrate per il recupero dell'imposta annuale di registro relativa alla scadenza (2019) del contratto di locazione dagli stessi stipulato nel 2011. Il recupero fiscale veniva essenzialmente confortato dalla mancata comunicazione all'Ufficio della cessazione del contratto. Con il ricorso, i contribuenti eccepivano l'illegittimità dell'avviso in virtù dell'accordo verbale risolutivo attestante la cessazione del rapporto di locazione in data anteriore al periodo d'imposta considerato. In particolare, i ricorrenti mettevano in evidenza una serie di elementi di fatto a conforto dell'intervenuta cessazione del rapporto locativo:

• dal 2015 le parti si erano accordati per ridurre il canone di locazione prevedendo che dal 2017, stante la rinuncia del locatore alla facoltà di disdetta, il canone annuo sarebbe stato aggiornato in base a un importo fisso del 10%, salvo maggior variazione dell'indice Istat;
• l'andamento dell'attività commerciale risultava in perdita e non soddisfaceva le aspettative della conduttrice: le parti si erano, quindi, accordate per fa cessare anticipatamente il rapporto di locazione dell'immobile commerciale, con effetto dal 30 giugno 2019;
• la società aveva formalmente comunicando al Registro delle Imprese la chiusura dell'unità locale al 30 giugno 2019;
• era stata prodotta sia una dichiarazione scritta postuma del responsabile operativo della società attestante la riconsegna del cespite ai proprietari, sia la stipula di un nuovo contratto di locazione (con decorrenza settembre 2019) tramite il quale i proprietari avevano concesso in locazione ad altra società l'immobile commerciale in questione.

I giudici di primo grado accoglievano il ricorso correlando l'assenza del presupposto impositivo per la risoluzione anticipata del contratto all'accordo risolutivo verbale intercorso tra le parti avvenuto in data antecedente al 1° luglio 2019.

La tesi dell'Amministrazione finanziaria

Nel proporre appello, l'Ufficio eccepiva l'errore commesso dal primo giudice per aver attribuito valore probatorio al citato accordo risolutivo verbale delle parti “privo di data certa” senza che venisse allegata alcuna prova documentata avente data certa anteriore alla scadenza contestata. Secondo l'A.F., poi, relativamente alla comunicazione del locatario alla Camera di Commercio di dismissione dell'unità commerciale oggetto del contratto, essa non costituiva causa legittima di risoluzione del contratto, né era stata dimostrata l'inefficacia del contratto posto che il bene era rimasto nella disponibilità del locatario tenuto a corrispondere i canoni pattuiti, nonostante non fosse stato eventualmente adibito più ad attività commerciale. Inoltre, la risoluzione per essere opponibile avrebbe dovuto essere registrata, scaturendo da essa il versamento dell'imposta fissa.

La carenza probatoria

I giudici d'appello, nel propendere per la riforma della sentenza, hanno osservato che, in assenza della registrazione della risoluzione anticipata del contratto di locazione pluriennale, mancava la prova che le parti avessero stipulato un accordo risolutivo avente data certa anteriore alla data di scadenza del termine entro cui avrebbero dovuto ottemperare all'obbligo di pagare l'imposta di registro relativa all'annualità successiva. Secondo i giudici, gli elementi probatori addotti dalle parti private non erano sufficienti a dimostrare la sussistenza di un antecedente accordo risolutivo verbale. In particolare, a giudizio della Corte, la dichiarazione scritta postuma del responsabile operativo della società conduttrice di riconsegna del cespite ai proprietari, in assenza di altri elementi di riscontro concordanti con tale dichiarazione (ricevute, corrispondenza, mail, riscontri contabili ed extracontabili, etc..), non risultava essere decisiva.

Fonte: CGT II Lombardia 24 aprile 2025 n. 1097