L'istante ha presentato interpello per ottenere chiarimenti sul trattamento fiscale della plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno edificabile, adibito a parcheggio pubblico, in cambio di posti auto futuri (che saranno costruiti sulla stessa area) e di un conguaglio in denaro. 

L’operazione si configura come una permuta tra un bene presente (terreno) e un bene futuro (posti auto), con aggiunta di denaro. Il bene futuro sarà ammortizzabile solo per l’80% del suo valore, poiché destinato all’attività imprenditoriale, mentre il restante 20% sarà attribuito forfetariamente al terreno, che non è ammortizzabile (Risp. AE 4 novembre 2025 n. 283).

L'istante chiede se, nel caso descritto, sia applicabile il terzo periodo del comma 2 dell’art. 86 TUIR, secondo cui, nelle permute, viene considerata come plusvalenza tassabile soltanto il conguaglio in denaro eventualmente pattuito.

Nel caso di permuta tra un bene presente (come un terreno) e un bene futuro (ad esempio posti auto da realizzare), l'operazione viene equiparata a una vera e propria cessione a titolo oneroso ai fini fiscali. Tuttavia, quando il corrispettivo consiste in un bene ancora da costruire, non risultano applicabili le agevolazioni previste dall'art. 86 c. 2 TUIR relative alle permute di soli beni ammortizzabili.

Secondo l'interpretazione dell'Amministrazione finanziaria, la plusvalenza generata dalla permuta deve essere calcolata secondo le regole ordinarie previste dal TUIR e non è possibile limitare la tassazione al solo conguaglio in denaro eventualmente pattuito. Questo perché il bene futuro, non ancora esistente, non può essere oggetto di ammortamento fiscale e non rientra quindi tra i beni che consentono il regime di favore.

Le imprese coinvolte in operazioni di scambio di beni presenti con beni futuri devono quindi tenere conto che tutta la plusvalenza derivante dall'operazione concorrerà alla formazione del reddito d'impresa, senza possibilità di applicare deroghe o regole speciali. Una corretta pianificazione fiscale è fondamentale per evitare sorprese in fase di determinazione delle imposte dovute.

Fonte: Risp. AE 4 novembre 2025 n. 283