Trasformazioni, assegnazioni e cessioni agevolate tra esenzione ed esclusione IVA

Assegnazioni e cessioni agevolate

La disciplina delle assegnazioni agevolate si basa su una normativa articolata, arricchita negli anni da numerosi interventi di prassi dell'Agenzia delle Entrate, tra cui spiccano la circolare n. 26/E/2016 e la circolare n. 40/E/2002. Tali documenti di prassi, aggiornati all'evolversi della disciplina, forniscono i principi essenziali per l'applicazione delle regole IVA e per la corretta gestione delle imposte indirette sulle operazioni di trasferimento immobiliare ai soci.

Uno degli aspetti decisivi riguarda la distinzione tra assegnazioni e cessioni di immobili. In linea generale, entrambe le operazioni consentono di trasferire la proprietà di beni ai soci, ma presentano profonde differenze in termini di trattamento fiscale, specialmente ai fini dell'IVA.

Quando l'assegnazione è esclusa da IVA

Nel caso delle assegnazioni di immobili ai soci, la regola generale prevede che l'operazione sia equiparata a una cessione e, quindi, soggetta a IVA. Tuttavia, la normativa prevede diverse ipotesi di esclusione dal campo di applicazione dell'IVA, che si realizzano quando la società ha acquistato l'immobile in uno dei seguenti modi:

• acquisto da privato: se la società ha acquisito l'immobile da un soggetto non IVA, l'operazione non è mai stata soggetta a imposta sul valore aggiunto;
• acquisto anteriore al 1° gennaio 1973: l'IVA in Italia è stata istituita solo dal 1973; pertanto, gli immobili acquistati in data antecedente non rientrano nell'ambito di applicazione dell'IVA;
• acquisto senza detrazione dell'IVA: quando la società, per ragioni oggettive (ad esempio, indetraibilità totale), non ha potuto portare in detrazione l'IVA sull'acquisto dell'immobile.

In tutte queste situazioni, l'assegnazione ai soci è fuori campo IVA: non si tratta di una cessione rilevante ai fini dell'imposta, ma di una semplice destinazione del bene a finalità estranee all'attività d'impresa, come previsto dall'art. 2 c. 2 n. 5 DPR 633/72. Ciò costituisce una deroga al principio generale, secondo cui le assegnazioni ai soci sono equiparate alle cessioni.

Interventi successivi e rettifica della detrazione

Un aspetto da non trascurare riguarda gli interventi di ristrutturazione o miglioramento effettuati sull'immobile dopo l'acquisto. Se la società ha sostenuto costi per lavori su un immobile rientrante tra quelli “fuori campo IVA” e ha detratto l'IVA su tali interventi, l'assegnazione ai soci continuerà a essere esclusa dal campo IVA. Tuttavia, qualora non siano trascorsi dieci anni dall'ultimazione dei lavori, occorrerà rettificare la detrazione dell'IVA relativa agli interventi stessi, secondo la disciplina delle rettifiche decennali.

Cessione agevolata: sempre nel campo IVA

Diversa la disciplina in caso di cessione agevolata di immobili ai soci. Qui l'operazione è sempre rilevante ai fini IVA, anche se può essere esente o imponibile in base a diversi fattori:

• qualifica della società cedente: se la società è un'impresa costruttrice o ha ristrutturato l'immobile, può esercitare l'opzione per l'applicazione dell'IVA.
• opzione nell'atto: anche in presenza di esenzione, è possibile optare per l'applicazione dell'IVA in sede di atto notarile, alle condizioni previste dalla legge.

In ogni caso, la qualifica di soggetto IVA della società cedente determina che la cessione sia sempre fiscalmente rilevante, anche se con effetti diversi (imponibilità o esenzione) a seconda della tipologia dell'immobile e delle scelte operate in sede di vendita.

Le conseguenze sulle imposte indirette

La differenza tra esclusione ed esenzione da IVA si riverbera direttamente sulle altre imposte indirette dovute sull'operazione. In particolare:

• se l'assegnazione è esclusa da IVA, si applica un'imposta di registro proporzionale del 4,5%, ridotta all'1% se il socio assegnatario ha i requisiti “prima casa”. Le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa di 50 euro ciascuna, anche per immobili strumentali;
• se invece l'assegnazione è esente da IVA (ad esempio, perché l'immobile è stato acquistato con IVA detratta ma la società non è costruttrice), le regole cambiano: per immobili abitativi: imposta di registro al 4,5% o 1% (“prima casa”), imposte ipotecarie e catastali fisse a 50 euro; per immobili strumentali: tutte le imposte (registro, ipotecaria, catastale) sono dovute in misura fissa di 200 euro ciascuna.

Trasformazione in società semplice

Oltre alle assegnazioni e cessioni, la normativa agevolata consente alle società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione di immobili e di beni mobili registrati (diversi da quelli strumentali all’attività d’impresa) di trasformarsi in società semplice. La trasformazione deve avvenire entro il 30 settembre 2025 e rappresenta una soluzione strategica per chi desidera estromettere i beni dal regime d’impresa, mantenendoli in ambito privatistico e, al contempo, beneficiando di un’imposta sostitutiva agevolata calcolata sulla plusvalenza latente.

L’aliquota dell’imposta sostitutiva è ordinariamente pari all’8%, ma sale al 10,5% se la società è stata considerata di comodo per almeno due dei tre periodi d’imposta precedenti.

La trasformazione non rappresenta una cessione di beni ai fini IVA: si tratta di una modifica della veste giuridica che, di regola, non determina effetti impositivi in ambito IVA, purché i beni restino nel patrimonio sociale e non siano attribuiti ai soci. Solo nel caso in cui i beni escano dall’attività d’impresa per essere destinati a finalità estranee, si valuta l’applicazione dell’IVA secondo le regole ordinarie.

Dal punto di vista delle imposte indirette, la trasformazione comporta l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, sempre che non vi siano trasferimenti reali di proprietà immobiliare. Il vero vantaggio fiscale deriva dalla possibilità di “cristallizzare” la plusvalenza pagando l’imposta sostitutiva, evitando la tassazione ordinaria sulle riserve e plusvalenze latenti.

Scadenze e adempimenti per il versamento dell'imposta sostitutiva

Per fruire del regime agevolato, è necessario rispettare precise scadenze per il pagamento dell'imposta sostitutiva:

• 60% dell'imposta dovuta entro il 30 settembre 2025;
• il restante 40% entro il 30 novembre 2025.