ONLUS e Superbonus 2025: sconto in fattura al 65% fuori categorie B/1, B/2, D/4

La disciplina del Superbonus e delle detrazioni fiscali per interventi di riqualificazione energetica e antisismica ha subito significativi cambiamenti con l'entrata in vigore del DL 39/2024, convertito dalla L. 67/2024. L'Agenzia delle Entrate, nella Risp. AE 15 settembre 2025 n. 241, chiarisce le nuove regole applicabili alle ONLUS che, nel corso del 2025, intendano beneficiare delle agevolazioni attraverso le modalità alternative della detrazione, ovvero sconto in fattura e cessione del credito.

La questione nasce dall'istanza di una società cooperativa sociale, ONLUS di diritto, proprietaria di un fabbricato urbano composto da sei unità immobiliari. La società aveva presentato la SCIA edilizia nel novembre 2022 e aveva iniziato i lavori strutturali nell'agosto 2023; al 31 dicembre 2023 era stato emesso il primo SAL solo per i lavori strutturali (Sisma bonus), mentre per la riqualificazione energetica (Ecobonus) non era stato emesso alcun SAL, sebbene fosse già stata pagata la fattura di acconto al progettista. Gli immobili, non ancora agibili, sarebbero stati destinati dopo gli interventi a finalità statutarie, senza variazione della categoria catastale.

La ONLUS chiedeva se, in riferimento agli interventi antisismici e di riqualificazione energetica, fosse possibile nel 2025 optare per lo sconto in fattura o la cessione del credito con aliquota al 110% o al 65%, oppure usufruire delle detrazioni fiscali dirette, alla luce delle nuove norme e, in particolare, dell'art. 1 ter DL 39/2024.

Il quadro normativo

L'Agenzia delle Entrate ricostruisce il complesso quadro normativo:

• il DL 39/2024, convertito dalla L. 67/2024, ha modificato le regole per l'esercizio delle opzioni alternative alla detrazione (sconto in fattura e cessione del credito) previste dall'art. 121 DL 34/2020 (decreto Rilancio).
• il decreto Cessioni (DL 11/2023, convertito dalla L. 38/2023) aveva introdotto dal 17 febbraio 2023 un divieto generale a tali opzioni, salvo specifiche deroghe, tra cui quella prevista dal comma 3-bis dell'art. 2, che riguardava soggetti come le ONLUS.
• il DL 39/2024 ha soppresso questa deroga, ma con una clausola transitoria: la deroga continua ad applicarsi alle spese sostenute per interventi per i quali, prima del 30 marzo 2024, sia stata presentata la CILA (o CILAS) per soggetti diversi dai condomini.

Il fondo per contributi alle ONLUS

Il nuovo art. 1-ter del DL 39/2024 istituisce un fondo specifico destinato a ONLUS, organizzazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale che sostengano spese per interventi di riqualificazione energetica e strutturale. Il contributo, riconosciuto solo ai soggetti già costituiti alla data di entrata in vigore della legge di conversione, è riservato agli immobili direttamente utilizzati per le finalità statutarie. Le modalità e i limiti del contributo saranno definite da un futuro decreto interministeriale.

Tale fondo, tuttavia, non modifica la disciplina delle opzioni alternative di cui all'art. 121 del decreto Rilancio.

Le aliquote di detrazione applicabili

Per le ONLUS, organizzazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale, il comma 9, lettera d-bis), dell'art. 119 del decreto Rilancio prevede espressamente la possibilità di accedere al Superbonus. L'ultimo periodo del comma 8-ter dell'art. 119 consente la detrazione al 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2025, purché rispettati i requisiti del comma 10-bis.

In assenza dei requisiti del comma 10-bis, si applicano le aliquote ordinarie: per l'anno 2025 la detrazione è al 65% per le spese sostenute dalle ONLUS.

I requisiti oggettivi e soggettivi

I requisiti per accedere alle aliquote maggiorate sono stringenti: le ONLUS devono occuparsi di servizi sociosanitari, i membri del consiglio di amministrazione non devono percepire compensi o indennità di carica, e gli immobili devono appartenere a specifiche categorie catastali (B/1, B/2, D/4) ed essere detenuti a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato gratuito. Inoltre, i requisiti devono essere posseduti sin dalla data di avvio dei lavori o dal sostenimento delle spese e mantenuti fino all'ultima quota di detrazione.

Nel caso esaminato, poiché gli immobili oggetto degli interventi hanno categoria catastale diversa da quelle indicate dal comma 10-bis, non si applicano le modalità di calcolo delle spese detraibili previste per il 110%. La detrazione spettante sarà quindi al 65% per le spese sostenute nel 2025.

Le condizioni per l'esercizio delle opzioni alternative

La ONLUS, avendo presentato la CILAS in data antecedente al 30 marzo 2024 e rientrando tra i soggetti destinatari della deroga, può continuare a fruire delle modalità alternative di detrazione (sconto in fattura o cessione del credito) sia per gli interventi antisismici che per quelli energetici realizzati nel 2025, ma con aliquota ridotta al 65%.

L'Agenzia dell'Entrate precisa che il parere fornito si basa sugli elementi e sui documenti presentati dal contribuente, assunti acriticamente, e non implica un giudizio sulla conformità degli interventi edilizi alle normative urbanistiche né sulla corretta qualificazione e quantificazione delle spese. Rimangono salvi tutti i poteri di controllo dell'amministrazione finanziaria.