Prima casa: vendita entro due anni e utilizzo del credito in dichiarazione

Con la Risp. AE 10 settembre 2025 n. 238, l'Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti sul termine per la vendita dell'immobile già posseduto, necessario per non decadere dal beneficio prima casa in caso di riacquisto agevolato, passa da 1 a 2 anni. Tale nuovo termine si applica anche al riconoscimento del credito d'imposta per il riacquisto della prima casa: il credito diventa definitivo solo se l'immobile pre-posseduto viene venduto entro 2 anni dal nuovo acquisto.

L'Agenzia delle Entrate ha, inoltre, precisato che il credito d'imposta:

• va ripartito secondo le quote di proprietà in caso di comproprietà, successione o comunione;
• può essere utilizzato in diminuzione dell'IRPEF nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui è avvenuto il riacquisto;
• può essere fatto valere fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'IVA pagata sul nuovo acquisto, ma non può mai generare rimborso;
• se l'immobile pre-posseduto non viene alienato entro i 2 anni, il contribuente decade sia dall'agevolazione prima casa sia dal diritto al credito d'imposta.

Tali regole si applicano anche nei casi in cui l'acquisto sia avvenuto da un soggetto IVA o tramite successione, sempre nel rispetto delle quote effettivamente possedute e dei requisiti previsti dalla legge.

Agevolazione prima casa e credito d'imposta per il riacquisto

L'agevolazione prima casa rappresenta una delle misure fiscali più rilevanti per chi acquista un'abitazione non di lusso. La normativa prevede un'aliquota agevolata sull'imposta di registro o sull'IVA, a condizione che il contribuente non sia già titolare, nello stesso Comune, di altra abitazione acquistata con le stesse agevolazioni, né ne sia titolare su tutto il territorio nazionale.

Con la Legge di Stabilità 2016, è stato introdotto il comma 4-bis nella Nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al Testo Unico dell'Imposta di Registro, che consente di beneficiare dell'agevolazione anche a chi acquista un nuovo immobile prima di vendere quello già posseduto. La legge di Bilancio 2025 ha ulteriormente esteso il termine per la rivendita: il contribuente dovrà alienare l'immobile pre-posseduto entro 2 anni dal nuovo acquisto agevolato, anziché entro un anno come previsto in precedenza.

Questa modifica ha effetto anche per le operazioni di acquisto in cui, al 31 dicembre 2024, il termine di un anno non sia ancora scaduto, consentendo così di godere di un ulteriore periodo per adempiere all'obbligo di vendita e mantenere i benefici fiscali collegati al riacquisto della prima casa.

Il credito d'imposta per il riacquisto della prima casa trova la sua disciplina principale nell'art. 7 L. 448/98. Tale norma attribuisce al contribuente che acquista una nuova abitazione con le agevolazioni prima casa, entro un anno dall'alienazione della precedente, un credito d'imposta pari all'imposta di registro (o IVA) pagata sul precedente acquisto, fino a concorrenza dell'imposta dovuta per il nuovo acquisto.

Con la modifica normativa introdotta dalla Legge di Bilancio 2025, il termine per la rivendita dell'immobile pre-posseduto passa a 2 anni. Anche se la lettera della L. 448/1998 non è stata modificata, l'Amministrazione finanziaria ha chiarito che il nuovo termine si applica anche al riconoscimento del credito d'imposta per il riacquisto della prima casa, in linea con la ratio volta ad agevolare la sostituzione dell'abitazione principale.

Dunque, il credito d'imposta è riconosciuto anche nel caso in cui il contribuente acquisti la nuova abitazione prima di vendere la precedente, purché questa sia alienata entro 2 anni dal nuovo acquisto. In caso contrario, il contribuente decade dal beneficio e perde il diritto al credito.

Comproprietà, successione e ripartizione del credito d'imposta

Un aspetto di particolare interesse riguarda la situazione in cui l'immobile sia stato acquistato in comproprietà o pervenuto per successione. La normativa e la prassi chiariscono che il credito d'imposta è personale e deve essere attribuito ai singoli aventi diritto in base alle rispettive quote di proprietà.

Nel caso in cui l'immobile sia stato acquistato da due coniugi al 50%, e successivamente uno dei coniugi sia deceduto, la quota di proprietà passa agli eredi secondo le regole della successione. Il credito d'imposta spettante per il riacquisto della prima casa dovrà quindi essere suddiviso proporzionalmente tra gli aventi diritto, tenendo conto delle quote di proprietà maturate sia in sede di acquisto che di successione.

L'importo del credito d'imposta non potrà mai superare l'imposta di registro o l'IVA dovuta sul nuovo acquisto e dovrà essere calcolato in riferimento alle quote effettivamente possedute dal contribuente che effettua il riacquisto.

Utilizzo del credito d'imposta in dichiarazione dei redditi

Il credito d'imposta per il riacquisto della prima casa può essere utilizzato in diversi modi. Uno dei più comuni è la compensazione in diminuzione delle imposte sui redditi (IRPEF) dovute nella dichiarazione successiva al nuovo acquisto.

Il credito può essere portato in detrazione nella dichiarazione dei redditi (modello 730 o modello Redditi PF) relativa all'anno in cui è stato effettuato il riacquisto. In alternativa, può essere utilizzato per compensare altre imposte dovute dal contribuente. È importante sottolineare che il credito d'imposta non dà mai luogo a rimborsi in denaro: se l'importo del credito supera l'imposta dovuta, la parte eccedente non viene restituita, ma potrà essere utilizzata in compensazione nei limiti previsti dalla normativa.

Acquisto da soggetto IVA

Quando il nuovo acquisto avviene da un soggetto IVA, il contribuente versa l'imposta con l'aliquota agevolata del 4%. In questo caso, il credito d'imposta sarà riconosciuto fino a concorrenza dell'IVA versata sul nuovo acquisto, ma non potrà eccedere tale importo.

Acquisto in comunione legale o donazione/successione

Se l'immobile è in comunione legale tra coniugi o pervenuto per successione o donazione, il credito dovrà essere suddiviso secondo le rispettive quote di proprietà. Solo la parte effettivamente spettante al contribuente potrà essere utilizzata in dichiarazione dei redditi, indipendentemente dal fatto che il minore sia fiscalmente a carico.

Termini e tempistiche

Il diritto al credito d'imposta matura alla data di stipula dell'atto relativo al nuovo acquisto agevolato. Tuttavia, l'utilizzo effettivo del credito avverrà nella dichiarazione dei redditi successiva a tale data, ovvero nella dichiarazione relativa all'anno in cui è stato effettuato il nuovo acquisto.

Effetti della mancata vendita entro 2 anni

Se il contribuente non aliena l'immobile pre-posseduto entro il termine di 2 anni dal nuovo acquisto agevolato, decade dal beneficio prima casa per il nuovo acquisto e viene meno il diritto al credito d'imposta. In questo caso, l'Amministrazione finanziaria procederà al recupero delle imposte non versate, applicando sanzioni e interessi.

Come calcolare e utilizzare il credito d'imposta

Supponiamo che il contribuente abbia acquistato una prima casa nel 2003 in comunione con il coniuge, pagando un'imposta di registro di 1.000 euro (500 euro ciascuno). Dopo il decesso del coniuge, eredita una quota aggiuntiva, detenendo ora il 75% dell'immobile. Nel 2024 acquista una nuova prima casa da un'impresa costruttrice, pagando IVA con aliquota agevolata del 4%.

Se la quota di imposta di registro assolta per il primo acquisto (relativa al 50% di proprietà iniziale) è pari a 500 euro e l'IVA pagata sul nuovo acquisto è inferiore a tale importo, il credito utilizzabile sarà pari all'IVA effettivamente pagata. Se invece l'IVA pagata è superiore, il credito spettante sarà limitato ai 500 euro corrisposti per il primo acquisto, sempre in proporzione alle quote di proprietà.

Il contribuente potrà utilizzare il credito d'imposta in diminuzione dell'IRPEF dovuta nella dichiarazione dei redditi relativa al 2024, oppure nelle dichiarazioni successive, senza possibilità di rimborso per l'eventuale eccedenza.

Fonte: Risp. AE 10 settembre 2025 n. 238