Acquisto prima casa con Superbonus: regole sul trasferimento residenza post-Covid

Con la Risp. AE 3 settembre 2025 n. 230, l'Agenzia delle Entrate interviene per fornire un importante chiarimento sulla decorrenza del termine entro cui è necessario trasferire la residenza per non decadere dalle agevolazioni prima casa quando l'immobile è soggetto a lavori agevolati dal Superbonus.

Acquisto prima casa e regime agevolato

L'acquisto della prima casa comporta, per l'acquirente, numerosi vantaggi fiscali, in primis l'applicazione di una aliquota agevolata sull'imposta di registro, a condizione che vengano rispettati alcuni requisiti fondamentali. Tra questi, uno dei più rilevanti è la necessità di trasferire la residenza nel comune dove si trova l'immobile entro un certo termine: normalmente, la legge prevede 18 mesi dalla data di acquisto.

Negli ultimi anni, tuttavia, l'ordinamento ha previsto alcune eccezioni e proroghe, in particolare con riferimento agli immobili oggetto di interventi Superbonus. Il legislatore ha introdotto il termine di 30 mesi per il trasferimento della residenza, anziché i consueti 18, quando l'acquisto dell'immobile è stato seguito da lavori di efficientamento energetico o di miglioramento antisismico che rientrano tra quelli previsti dal Superbonus.

Le sospensioni dei termini dovute all'emergenza Covid-19

L'emergenza sanitaria da Covid-19 ha determinato una serie di proroghe e sospensioni dei termini per l'adempimento di obblighi fiscali e amministrativi. Tra questi, anche il termine per il trasferimento della residenza ai fini dell'agevolazione prima casa è stato sospeso più volte dal legislatore, con una serie di interventi normativi che hanno posticipato la decorrenza dei termini.

In particolare, il DL 23/2020 aveva originariamente sospeso il termine tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020. Successivamente, la sospensione è stata prorogata sino al 31 dicembre 2021, poi al 31 marzo 2022 e infine al 30 ottobre 2023, grazie a una serie di interventi legislativi che si sono susseguiti nel tempo.

La conseguenza pratica di queste sospensioni è stata quella di garantire maggiore flessibilità a chi, a causa della pandemia, si è trovato nell'impossibilità di trasferire la propria residenza nei termini originariamente previsti dalla legge.

Quando decorre il termine dei 30 mesi

L'interpello posto all'Agenzia delle Entrate riguarda il caso di un acquirente che, in data 26 novembre 2021, ha acquistato un immobile composto da due unità abitative e rustico ad uso stalla, dichiarando di voler beneficiare delle agevolazioni prima casa. L'immobile è stato oggetto di lavori di ristrutturazione Superbonus, con pratica edilizia CILA e completamento lavori al 29 dicembre 2023.

L'istante ha chiesto se il termine di 30 mesi per il trasferimento della residenza dovesse decorrere dalla data di acquisto o, invece, dal termine finale delle sospensioni emergenziali, ossia dal 31 ottobre 2023.

La soluzione interpretativa e il parere dell'Agenzia delle Entrate

L'istante sostiene che, alla luce delle sospensioni previste dall'art. 24 DL 23/2020 e successive proroghe, il termine di 30 mesi per il trasferimento della residenza debba decorrere dal 31 ottobre 2023, data che segna la fine del periodo di sospensione.

L'Agenzia delle Entrate conferma questa interpretazione, chiarendo come la sospensione dei termini si applichi anche al caso dei 30 mesi previsti per immobili oggetto di interventi Superbonus. In particolare, viene evidenziato che:

• la Nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 131/86 stabilisce tra i requisiti per l'agevolazione prima casa l'obbligo di residenza nel comune entro 18 mesi (o 30, in caso di Superbonus);
• l'art. 24 DL 23/2020 e successive modificazioni hanno sospeso la decorrenza di tali termini tra il 23 febbraio 2020 e il 30 ottobre 2023;
• la Circ. AE 9/2020 e la Circ. AE 8/2022 hanno incluso tra i termini sospesi anche quello per il trasferimento della residenza ai fini dell'agevolazione prima casa.

Di conseguenza, nel caso di specie, il termine di 30 mesi per il trasferimento della residenza decorre dal 31 ottobre 2023, non dalla data di acquisto dell'immobile.

Più tempo per i contribuenti e decadenza scongiurata

L'interpretazione in oggetto rappresenta una tutela significativa per i contribuenti che, a causa degli effetti della pandemia e della complessità dei lavori di ristrutturazione, rischiavano di perdere i benefici fiscali connessi all'acquisto della prima casa.

Grazie all'orientamento dell'Agenzia, chi ha acquistato immobili soggetti a interventi Superbonus ha a disposizione 30 mesi a partire dal 31 ottobre 2023 per trasferire la propria residenza nel comune dove si trova l'immobile, con una proroga di fatto che consente una migliore gestione sia dei lavori sia delle esigenze personali e familiari.

Resta fermo che, per non decadere dalle agevolazioni prima casa, devono essere rispettati tutti gli altri requisiti previsti dalla normativa di riferimento, così come quelli specifici per l'accesso al Superbonus. L'Agenzia delle Entrate si riserva comunque ogni potere di controllo circa la veridicità delle dichiarazioni e la reale attuazione degli interventi. 

Osservazioni

La Risp. AE 3 settembre 2025 n. 230 si colloca in un contesto in cui i contribuenti hanno spesso incontrato difficoltà oggettive nel rispettare i termini previsti dalla normativa fiscale. L’estensione del termine di trasferimento della residenza a 30 mesi, unitamente alla sospensione straordinaria dovuta all’emergenza Covid-19, consente di allineare le esigenze pratiche dei cittadini con i vincoli imposti dalla legge.

In particolare, i contribuenti che hanno acquistato immobili destinati a interventi agevolati dal Superbonus possono ora contare su un periodo di tempo ragionevole – fino ad aprile 2026 – per organizzare il trasferimento della residenza e consolidare il beneficio fiscale senza rischi di decadenza. Ciò si traduce in una maggiore certezza giuridica e in una riduzione del contenzioso potenziale.

Tuttavia, la risposta evidenzia anche che le agevolazioni restano subordinate al rispetto di tutti i requisiti normativi e che l’Amministrazione finanziaria si riserva controlli puntuali. Pertanto, è fondamentale che i contribuenti adottino un approccio prudente e documentato, conservando adeguata prova delle circostanze che hanno giustificato il differimento dei termini.

In definitiva, l’intervento dell’Agenzia delle Entrate rappresenta un equilibrio tra tutela fiscale e rigore normativo, offrendo una finestra temporale di respiro ai contribuenti senza derogare ai principi di correttezza e trasparenza richiesti dall’ordinamento.

Fonte: Risp. AE 3 settembre 2025 n. 230