Plusvalenze su cessione di partecipazioni estere con immobili italiani

Trust opachi non residenti e tassazione delle plusvalenze immobiliari

Il trattamento fiscale delle plusvalenze da cessione di partecipazioni in società estere con immobili in Italia viene ridefinito, a partire dal 2023, da una normativa che punta ad allineare il sistema italiano agli standard OCSE e a contrastare i fenomeni di elusione realizzati tramite veicoli societari esteri. Questa trasformazione si riflette in modo evidente nella disciplina dei trust opachi non residenti, ovvero quei soggetti che, pur essendo fiscalmente non residenti in Italia, detengono partecipazioni totalitarie in società estere il cui patrimonio è rappresentato, direttamente o indirettamente, da immobili situati nel territorio italiano.

Il caso analizzato dall'Agenzia delle Entrate nella Risp. AE 4 luglio 2025 n. 175, parte proprio da questa situazione: un trust estero, discrezionale e opaco ai fini delle imposte dirette, intende cedere a terzi tutte le quote di una società svizzera, priva di stabile organizzazione in Italia, che possiede esclusivamente un immobile ad uso abitativo in Italia da oltre cinque anni. L'interesse del trust si concentra su due aspetti fondamentali: la tassazione della plusvalenza generata dalla cessione delle quote della società estera e l'eventuale imposizione, in capo a...