Trust estero opaco e plusvalenza su società con immobile in Italia

Con Risp. AE 4 luglio 2025 n. 175, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito le regole fiscali applicabili in caso di cessione da parte di un trust estero opaco della totalità delle quote di una società estera proprietaria, da oltre cinque anni, di un immobile situato in Italia.

Nel dettaglio, la questione riguarda un trust estero opaco che detiene il 100% delle quote di una società estera proprietaria di un immobile situato in Italia. Il trust ha ceduto la partecipazione totalitaria nella società, realizzando così una plusvalenza. L'Agenzia delle Entrate è stata interpellata per chiarire il trattamento fiscale della plusvalenza generata dalla vendita, con particolare attenzione a:

• la tassazione in Italia della plusvalenza realizzata dal trust estero, in quanto collegata indirettamente a un immobile situato in Italia attraverso la partecipazione societaria;
• l'applicazione delle norme sulle convenzioni contro le doppie imposizioni internazionali;
• le conseguenze fiscali in capo ai beneficiari italiani del trust in caso di eventuale successiva attribuzione dei proventi.

Secondo l'Agenzia, la plusvalenza realizzata dal trust su tale cessione costituisce un reddito diverso di natura finanziaria, fiscalmente rilevante in Italia in base all'art. 23 c. 1-bis TUIR. Tale plusvalenza deve essere determinata come differenza tra il corrispettivo di vendita e il costo di acquisto della partecipazione, ed è soggetta a imposta sostitutiva del 26%.

L'Amministrazione precisa che la normativa italiana si coordina con le convenzioni internazionali contro le doppie imposizioni, riconoscendo la potestà impositiva concorrente tra Italia e Stato estero di residenza del trust, secondo i principi OCSE. Per quanto riguarda le somme eventualmente attribuite ai beneficiari residenti in Italia, l'Agenzia evidenzia che l'imposizione dipende anche dal regime fiscale del paese di residenza del trust e che la valutazione della fiscalità privilegiata deve essere effettuata caso per caso.

Fonte: Risp. AE 4 luglio 2025 n. 175