Locazione breve: comunicazione entro il 30 giugno

Le locazioni brevi sono regolate da una disciplina fiscale speciale: se ad uso turistico, va richiesto il Codice Identificativo Nazionale (CIN). Il locatore può optare per la cedolare secca (aliquota 26% o 21% su una sola unità). Gli intermediari devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti entro il 30 giugno dell’anno successivo, applicare una ritenuta del 21% sui canoni e certificare gli importi. Sono previste sanzioni in caso di omissioni o errori nella comunicazione.

Locazioni brevi per finalità abitative e turistiche

Il Legislatore (art. 4 DL 50/2017), a partire dal 1° giugno 2017, ha introdotto una particolare disciplina fiscale per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, situati in Italia, la cui durata non supera i 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa (cd. Contratto locazione breve). Il termine di 30 giorni deve essere considerato in relazione ad ogni singola pattuizione contrattuale. Successivamente, con l'art. 13-ter DL 145/2023, la normativa ha previsto che il locatore ovvero il soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva deve richiedere al Ministero del Turismo il Codice Identificativo Nazionale (CIN) qualora l'unità immobiliare ad uso abitativo sia destinata a contratti di locazione per le citate finalità turistiche.

L'imposta dovuta quando si sceglie la cedolare

Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applicano, su scelta del locatore, le disposizioni in materia di “cedolare secca sugli affitti”, cioè il regime di tassazione previsto dall'art. 3 D.Lgs. 23/2011. L'aliquota è al 26% nel caso di opzione per tale tipo di regime, ridotta al 21% per i redditi da locazione breve relativi ad una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi. Oltre a ciò, occorre considerare che il medesimo regime fiscale si applica anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso, stipulati nelle medesime forme descritte, conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell'immobile da parte di terzi.

Gli intermediari

La normativa (art. 4 DL 50/2017) attribuisce un ruolo particolare ai soggetti che svolgono la funzione d'intermediazione nella conclusione del contratto o che intervengono nella fase del pagamento. In particolare, il comma 4 della disposizione in oggetto, prevede che i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, trasmettono i dati relativi ai contratti conclusi per il loro tramite entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello a cui si riferiscono i predetti dati.

Gli obblighi degli intermediari

Come precisato dal Fisco (guida agosto 2024), i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare hanno obblighi di natura informativa tutte le volte che intervengono nella stipula di un contratto di locazione breve, come definito nel precedente capitolo. Inoltre, se incassano o intercedono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione o dei corrispettivi, sono tenuti ad applicare una ritenuta quando versano al locatore la somma incassata.

Quindi, gli intermediari devono:

• comunicare all'Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati per il loro tramite;
• operare, in qualità di sostituti d'imposta, una ritenuta del 21% (indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario), da effettuarsi a titolo d'acconto sull'ammontare dei canoni e corrispettivi, ed effettuare il relativo versamento;
• rilasciare la certificazione.

La trasmissione dei dati

I soggetti che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve devono trasmettere all'Agenzia delle Entrate: nome, cognome e codice fiscale del locatore; durata del contratto; indirizzo dell'immobile; importo del corrispettivo lordo. Come precisato dal Fisco, non tutti gli intermediari che agevolano l'incontro tra domanda e offerta di abitazione sono tenuti alla trasmissione dei dati, ma solo quelli che, oltre a tale attività, danno un supporto professionale o tecnico informatico nella fase del perfezionamento dell'accordo.

Modalità

I soggetti residenti in Italia devono trasmettere i dati utilizzando il canale Entratel/Fisconline, direttamente o tramite intermediari abilitati. Per la compilazione del file contenente i dati vanno utilizzati i prodotti software resi disponibili gratuitamente dall'Agenzia delle Entrate (l'ultima versione contiene prevede anche la comunicazione del CIN).

Le sanzioni

L'omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati è punita con una sanzione da 250 a 2.000 euro, ridotta alla metà se la trasmissione avviene entro i quindici giorni successivi alla scadenza ovvero se, entro quello stesso termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati.