Vendita di un immobile oggetto di interventi antisismici e plusvalenza

Con la risposta n. 137 del 20 maggio 2025, l'Agenzia delle Entrate ha ribadito che in tema di cessioni immobiliari la plusvalenza di cui all'art. 67 DPR 917/86 si consegue solo in relazione alla prima cessione a titolo oneroso all'atto della quale i lavori relativi a interventi di superbonus si siano conclusi da non più di dieci anni, a prescindere dal soggetto che ha eseguito gli interventi (cedente o altri aventi diritto), dalla percentuale di detrazione spettante, dalla modalità di fruizione di quest'ultima e dalla tipologia d'intervento effettuato; la plusvalenza non si consegue per le eventuali successive cessioni dell'immobile.

Si ricorda che l'art. 1 c. 64-67 L. 213/2023 (legge di bilancio 2024) disciplina una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile, relativa alle cessioni d'immobili che sono stati oggetto d'interventi agevolati per i quali spetta il superbonus di cui all'art. 119 DL 34/2020. Tra questi interventi rientrano anche quelli antisismici previsti dall'art. 16 c. 1septies DL 63/2013 (c.d. supersismabonus).

Nel caso di specie, l'istante ha acquistato da un'impresa di costruzione, a marzo del 2021, un immobile beneficiando del supersismabonus. L'istante ha poi esercitato l'opzione per la cessione del credito corrispondente alla predetta detrazione. Poiché intende vendere il suddetto immobile nel 2025, l'istante chiede se nel caso in esame emerga una plusvalenza e, in caso di risposta affermativa, se ai fini della determinazione di detta plusvalenza il costo di acquisto dell'immobile oggetto della detrazione debba essere decurtato del credito d'imposta corrispondente alla detrazione medesima.

Come chiarito dall'Agenzia delle Entrate, dalla vendita dell'immobile relativamente al quale l'istante ha fruito del Superbonus avendo acquistato dall'impresa che ha realizzato gli interventi di riduzione del rischio sismico mediante demolizione e ricostruzione non si realizza una plusvalenza ai sensi dell'art. 67 c. 1 lett. bbis) DPR 917/86.

Resta fermo che qualora l'immobile sia venduto prima del decorso di un quinquennio dall'acquisto e sempreché non sia stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione, l'eventuale plusvalenza realizzata a fronte di tale cessione costituisce reddito ai sensi dell'art. 67 c. 1 lett. b) DPR 917/86 determinata ai sensi del successivo art. 68 DPR 917/86.

Fonte: Risp. AE 20 maggio 2025 n. 137