IMU: determinazione e versamento del saldo entro il 16 dicembre 2024

Come ogni anno, nel mese di dicembre è necessario procedere al versamento della seconda rata dell'IMU per l'anno in corso. Il 16 dicembre 2024, quindi, coloro che sono proprietari o titolari di altri diritti reali su immobili devono procedere alla determinazione del dovuto e al versamento. Generalmente, l'IMU si determina applicando l'aliquota di imposta prevista dalla delibera comunale alla base imponibile ottenuta rivalutando la rendita catastale del 5% e moltiplicandola per un coefficiente differenziato in base alla categoria catastale dell'immobile.

Esistono, tuttavia, alcune eccezioni e casi particolari, come di seguito analizzato.

Le esenzioni

Ai fini della individuazione degli immobili per i quali non è dovuta imposta è necessario considerare l'art. 1 c. 751, 758 e 759 L. 160/2019. Il comma 759 prevede la non applicazione dell'imposta per i seguenti immobili:

• gli immobili posseduti dallo Stato, dai comuni, dalle regioni, dalle province, dalle comunità montane, dai consorzi fra detti enti, dagli enti del Servizio sanitario nazionale, destinati esclusivamente ai compiti istituzionali;
• i fabbricati classificati o classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9;
• i fabbricati con destinazione ad usi culturali di cui all'art. 5-bis DPR 601/73;
• i fabbricati destinati esclusivamente all'esercizio del culto e le loro pertinenze;
• i fabbricati di proprietà della Santa Sede;
• i fabbricati appartenenti agli Stati esteri e alle organizzazioni internazionali per i quali è prevista l'esenzione dall'imposta locale sul reddito dei fabbricati in base ad accordi internazionali resi esecutivi in Italia;
• gli immobili posseduti e utilizzati dagli enti pubblici e privati diversi dalle società e dai trust che non hanno per oggetto esclusivo o principale l'esercizio di attività commerciale, residenti nel territorio dello Stato e destinati esclusivamente allo svolgimento con modalità non commerciali;
• gli immobili non utilizzabili né disponibili, per i quali sia stata presentata denuncia all'autorità giudiziaria in relazione ai reati di cui all'art. 614 c. 2 c.p. e all'art. 633 c.p. o per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale.

Per i predetti immobili, l'esenzione spetta per il periodo dell'anno durante il quale sussistono le condizioni prescritte.

Sono esenti dall'imposta, a norma del comma 751, i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, finché permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati.

Sono, infine, esenti anche alcuni terreni agricoli. In particolare, il comma 758 prevede l'esenzione per:

• i terreni agricoli posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, comprese le società agricole di cui all'art. 1 c. 3 D.Lgs. 99/2004, indipendentemente dalla loro ubicazione;
• i terreni agricoli ubicati nei comuni delle isole minori di cui all'allegato A annesso alla L. 448/2001;
• i terreni agricoli ad immutabile destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile;
• i terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina delimitate sulla base dei criteri individuati dalla Circolare del Ministero delle finanze n. 9 del 14 giugno 1993.

L'abitazione principale

Particolare attenzione va posta al caso dell'abitazione principale che non è soggetta ad IMU, tranne nel caso in cui sia di lusso. Il comma 741 definisce “abitazione principale” l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Per pertinenze dell'abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo.

Si ricorda che l'art. 5-decies DL 146/2021 ha limitato l'applicazione dell'agevolazione IMU ad una sola abitazione (a scelta) per i coniugi, anche nel caso di residenza anagrafica e dimora abituale in due comuni diversi mentre la Corte costituzionale, con la sentenza n. 209/2022 ha dichiarato illegittima la norma e ha ripristinato il diritto alla doppia esenzione.

Ci sono, inoltre, degli immobili che sono per espressa previsione normativa parificati all'abitazione principale. Si tratta, ad esempio, delle unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari; delle unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in assenza di residenza anagrafica; dei fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali; della casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli, a seguito di provvedimento del giudice; dell'immobile posseduto e non concesso in locazione dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate; dell'immobile posseduto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari.

La determinazione dell'imposta

Per la determinazione dell'imposta a saldo, i contribuenti devono prendere in considerazione i regolamenti pubblicati sul sito del MEF e, nel caso di variazione rispetto all'anno precedente (e, quindi, rispetto al versamento della prima rata), in sede di saldo si possono effettuare le opportune rettifiche.

Come prima anticipato, l'imposta si determina applicando l'aliquota di imposta alla base imponibile determinata anche tenendo conto della tipologia di immobile. Per i fabbricati iscritti in catasto, il valore è costituito da quello ottenuto applicando all'ammontare delle rendite risultanti in catasto al 1° gennaio dell'anno, rivalutate del 5% e moltiplicato per uno dei seguenti moltiplicatori:

• 160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10;
• 140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5;
• 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale D/5;
• 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale A/10;
• 65 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D, ad eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale D/5;
• 55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1.

Per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale D, non iscritti in catasto, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, il valore è determinato (fino al momento della richiesta dell'attribuzione della rendita) applicando i coefficienti indicati in un apposito decreto (l'ultimo approvato è il DM 8 marzo 2024). Per le aree fabbricabili, la base imponibile è costituita dal valore venale in comune commercio; mentre per i terreni agricoli (salvo i casi di esenzione prima indicati), la base imponibile si calcola partendo dal reddito dominicale che va rivalutato del 25% e poi moltiplicato per il coefficiente di 135. L'aliquota di imposta è pari, generalmente, allo 0,86% salvo che la delibera comunale preveda diversamente.