Mutui ipotecari: gli interessi sono interamente deducibili

Deduzione degli interessi relativi ai finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione

La Corte di Cassazione, con Ordinanza n. 28804/2024, si è pronunciata in merito ai requisiti oggettivi necessari per beneficiare del regime agevolativo di cui all’art. 1 c. 36 L. 244/2007 (Legge finanziaria 2008), il quale, in deroga ai limiti previsti in materia dall’art. 96 TUIR, consentiva la deduzione totale degli interessi relativi ai finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione.

La questione giuridica controversa sottoposta all’attenzione dei Giudici di legittimità, e qui in commento, traeva origine dalle vicende di una S.p.a. immobiliare, partecipante ad un consolidato fiscale (in qualità di consolidante) ed attiva nella locazione di immobili di proprietà o detenuti in ragione di contratti di leasing, la quale si era vista rettificare il ROL (risultato operativo lordo) trasferito al consolidato in forza di un avviso di accertamento.

L’Agenzia delle Entrate, in particolare, aveva ritenuto di disconoscere l’operato della Società nel momento in cui la stessa, invocando il regime agevolativo sopra citato, aveva portato in deduzione l’intero importo degli interessi passivi corrisposti sui mutui ipotecari stipulati con svariati intermediari finanziari; ad avviso dell’Amministrazione finanziaria, infatti, la contribuente avrebbe dovuto attenersi all’indeducibilità parziale prescritta dall’art. 96 TUIR, in quanto difettante dei presupposti oggettivi per l’applicabilità dell’art. 1 c. 36 L. 244/2007. In particolare, la questione controversa verteva sull’esistenza o meno di un limite normativamente previsto alle finalità del finanziamento: quest’ultimo, secondo l’Agenzia, avrebbe dovuto necessariamente trovare diretto collegamento con l’immobile da destinare alla locazione, dovendo il mutuo ipotecario avere ad oggetto quest’ultimo ed essere stato contratto per finanziare l’acquisto o la costruzione del medesimo. Le ragioni dell’Agenzia delle Entrate non sono state accolte né dai Giudici di merito né dalla Corte di Cassazione.

Anzitutto, la Suprema Corte ha respinto l’argomento letterale perorato dall’Amministrazione finanziaria sul corretto significato da attribuire alle espressioni contenute nella norma di cui all’art. 1 c. 36 L. 244/2007 (ad avviso dell’Agenzia, il fatto che la disposizione agevolativa si riferisse agli immobili “destinati alla locazione”, implicava che il mutuo fosse stato contratto per procurarsi la disponibilità di un immobile da  concedere successivamente in locazione e non già locato al momento in cui il finanziamento era stato stipulato, poiché il Legislatore si sarebbe altrimenti riferito agli immobili “dati o concessi in locazione”).

I Giudici di legittimità, infatti, hanno affermato come debba ritenersi del tutto indifferente che gli immobili siano o meno già locati al momento della stipula del finanziamento, implicando la destinazione un rapporto causale e non anche temporale tra finanziamento e locazione, sebbene tale nesso debba essere provato in modo obiettivo. 

Non è stato ritenuto convincente dalla Suprema Corte nemmeno l’argomento teleologico contenuto nel ricorso, secondo il quale andrebbe valorizzato lo scopo della norma agevolativa di favorire, attraverso lo sviluppo dell’edilizia abitativa, il mercato delle locazioni, evitando che il costo dell’indeducibilità degli interessi venisse ribaltato sull’utente finale. Coerentemente con tale obiettivo, l’unica lettura corretta del regime agevolativo sarebbe stata quella volta a rendere deducibili per l’intero i soli costi suscettibili di essere ribaltati sugli utenti finali, segnatamente quelli necessari per la costruzione o l’acquisizione del bene immobile, non avendo le altre tipologie di costi motivo di godere in tal senso di un trattamento fiscale privilegiato.

I Giudici di legittimità, nel respingere la suddetta tesi, hanno posto anzitutto in evidenza come le limitazioni sostenute dall’Agenzia non trovino alcun riscontro nel testo normativo; in secondo luogo, anche a voler valorizzare un’interpretazione teleologica, nei lavori preparatori è stato affermato come il fine della deducibilità in commento fosse quello di incentivare la capitalizzazione aziendale, pur ipotizzandosi possibili manovre elusive da parte dei contribuenti volte a garantirsi un più ampio valore di scomputo degli interessi passivi.

Osservazioni

La Suprema Corte ha deciso, in maniera del tutto condivisibile, di valorizzare il tenore strettamente letterale del regime agevolativo in commento; infatti, pur non potendo certamente essere negata la ragionevolezza di quanto sostenuto dall’Agenzia in merito ai soggetti ritenuti astrattamente meritevoli di tale beneficio, attribuire all’espressione “destinati alla locazione” un valore di indicazione temporale appare, ad avviso di chi scrive, una palese forzatura.

La posizione assunta dalla Cassazione nel provvedimento in esame era, del resto, prevedibile, avendo in passato affermato (sebbene in merito alla differente ipotesi della rinegoziazione del mutuo) come la portata dell’art. 1 c. 36 L. 244/2007 sia estremamente ampia, tanto da non giustificare alcuna limitazione, né sul piano oggettivo né sul piano funzionale, diversa da quelle direttamente desumibili dal significato testuale della norma.

Fonte: Cass. 8 novembre 2024 n. 28804