Prima casa: agevolazione in presenza di unificazione di due unità immobiliari

Il giudizio di rinvio

La questione in esame riviene da un precedente cassato dalla Corte di legittimità in sede di appello, in cui era stato demandato al giudice del rinvio di verificare in concreto, sulla base delle caratteristiche e dell'effettiva destinazione dei locali indicati e delle visure catastali, se i locali avessero o meno una propria effettiva utilizzabilità, dovendosi procedere a detta verifica applicando il principio di diritto secondo il quale il calcolo della superficie utile di un immobile, al fine di stabilire se esso debba essere considerato di lusso ai sensi dell'art. 6 del DM 2 agosto 1969, va compiuto a prescindere dalla circostanza che parte degli ambienti non sia conforme alle prescrizioni urbanistiche sotto il profilo dell'abitabilità, in quanto quel che unicamente rileva ai fini del computo della superficie utile è l'idoneità di fatto degli ambienti allo svolgimento di attività proprie della vita quotidiana.

Abitazioni di lusso

Costituiscono “abitazione di lusso” le singole unità immobiliari che hanno superficie utile complessiva superiore a 240 mq, il cui computo va effettuato escludendo i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine. In tema, i giudici hanno sottolineato che per stabilire se una abitazione sia di lusso e, quindi, sia esclusa dall'agevolazione per l‘acquisto della "prima casa", occorre fare riferimento alla nozione di "superficie utile complessiva" di cui all'art. 6 del DM 2 agosto 1969, in forza del quale è irrilevante il requisito dell' abitabilità" dell'immobile, siccome da esso non richiamato, mentre quello dell'utilizzabilità" degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituisce parametro idoneo ad esprimere il carattere "lussuoso" di una abitazione  (Cass. sez. trib., 21 settembre 2016, n. 18480).

Il caso: revoca dei benefici prima casa

Nella vicenda in esame, Tizia aveva proposto ricorso in Cassazione avverso il provvedimento della CTR del Lazio avente ad oggetto l'avviso di liquidazione delle maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale (con la contestuale irrogazione della relativa sanzione) sulla compravendita di un'abitazione sviluppata su due livelli. La questione era sorta a seguito di revoca delle agevolazioni della c.d. "prima casa": in particolare, il giudice di appello aveva riformato la decisione di prime cure sul presupposto che l'abitazione presentava le caratteristiche di lusso ex art. 6 del DM 2 agosto 1969, avendo una superficie utile complessiva calcolata sulla sommatoria totale del piano quinto e del piano sesto (in catasto, piano sesto e piano settimo) - che, oltre ad essere accorpati in un solo mappale catastale, erano uniti da un collegamento interno - in misura superiore a mq. 240 (in particolare, in misura di mq. 286,77).

Le contestazioni della parte ricorrente

Con il ricorso in Cassazione, la ricorrente denunciava la falsa applicazione della normativa per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice del rinvio che la contribuente aveva acquistato un'unica abitazione posta al piano quinto ed al piano sesto con annessi terrazza e accessori al piano sesto, la cui consistenza unitaria era evidenziata dal collegamento interno e dall'unificazione catastale dei due piani.

Benefici acquisto prima casa con più unità familiari

Secondo l'orientamento giurisprudenziale, i benefici possono essere riconosciuti anche quando siano più di una le unità immobiliari contemporaneamente acquistate purché ricorrano due condizioni:

• la destinazione, da parte dell'acquirente, di dette unità immobiliari, nel loro insieme, a costituire un'unica unità abitativa;
• la qualificabilità come alloggio non di lusso dell'immobile così "unificato".

Al riguardo è stato evidenziato che l'agevolazione presuppone che, entro il termine di tre anni dalla registrazione, deve esser dato effettivo seguito all'impegno assunto dai contribuenti, in sede di rogito, di procedere all'unificazione dei locali (Cass. trib. sez. VI, 6 aprile 2017, n. 9030; Cass., trib., sez. V, 12 giugno 2020, n. 11322).

La valutazione della superficie complessiva: la soluzione dei giudici

Secondo la Cassazione (provvedimento del 20 luglio 2023, n. 21721), il giudice del rinvio del presente provvedimento aveva accertato che la superficie indicata dalla stessa parte venditrice risultava ben superiore ai 240 mq. Nonostante le censure della parte ricorrente (collegamento materiale successivo degli immobili), a parere dei giudici di legittimità:

• attribuire un rilievo esclusivo, ai fini in discorso, solo all'adempimento catastale (correlato, dunque, ad una dichiarazione di variazione per fusione catastale) significherebbe introdurre un dato di regolazione eccentrico rispetto alla disciplina agevolativa da applicare e, in quanto tale, nemmeno in sintonia con la ratio legis dell'agevolazione;
• diversamente, l'identificazione dell'effettività dell'unificazione delle unità immobiliari costituisce quell'attività finalizzata a realizzare l'unica abitazione del contribuente; evento, questo, che rileva in via esclusiva (pur a fronte di una mera dichiarazione di variazione catastale) e che può formare oggetto di prova da parte del contribuente. Sotto quest'ultimo profilo, secondo la Cassazione, possono concorrere anche altri dati probatori che diano conto della realizzazione della finalità dichiarata nell'atto, quale la documentazione di riscontro delle opere realizzate che offrano la prova della effettiva unione sia funzionale che impiantistica delle unità immobiliari oggetto di accorpamento.

Considerazioni conclusive

In conclusione, ai fini dell'agevolazione della c.d. "prima casa", è irrilevante che gli immobili (due o più) acquistati uno actu siano collocati su unico livello o su distinti livelli, essendo sufficiente che la relazione materiale di contiguità, adiacenza o sovrapposizione consenta il loro accorpamento in un'unica abitazione che non abbia complessive caratteristiche "di lusso". In linea di massima, è l'accorpamento che è condizione per l'accatastamento, non il contrario. In definitiva, il ricorso della ricorrente è stato rigettato.

Fonte: Cass. 20 luglio 2023 n. 21721