Superbonus e case popolari: la scadenza è fissata al 30 giugno 2023

Istituti case popolari e cooperative di abitazione

La detrazione del 110%, prevista fino al 30 giugno 2023, spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023 se alla data del 30 giugno 2023 sono stati effettuati lavori per almeno il 60% dell'intervento complessivo. Si fa riferimento agli interventi:

• effettuati dagli Istituti autonomi case popolari IACP (art. 119, comma 9, lett, c), d.l. n. 34/2020), comunque denominati, nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali degli IACP, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di "in house providing". In particolare, la detrazione spetta per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà o gestiti per conto dei Comuni, adibiti a edilizia residenziale pubblica. Rientrano tra gli interventi agevolati quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all'interno dello stesso edificio;
• effettuati dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa (art. 119, comma 9, lett, d), d.l. n. 34/2020) su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.

Tale disciplina non ha subìto alcuna modifica dal Decreto Aiuti-quater, dalla Legge di bilancio 2023 e dal DL 11 del 2023.

Chiarimenti sulla proprietà mista del condominio con unità di IACP/cooperative

Con la circolare n. 24/E del 2020, con riferimento agli interventi effettuati su edifici condominiali nei quali la prevalenza della proprietà dell'immobile (da calcolare in base alla ripartizione millesimale) sia riferibile agli IACP, è stato chiarito che il condominio può applicare la disciplina prevista per tali istituti ed enti e pertanto, secondo la disciplina vigente, può fruire della detrazione del 110% per le spese sostenute fino al 2023, a condizione che alla data del 30 giugno 2023 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell'intervento complessivo. Tuttavia, qualora tale ultima condizione non si realizzi, secondo l'Agenzia dell'Entrate (Circolare 13/E del 13 giugno 2023), può trovare applicazione, per gli interventi effettuati su edifici condominiali, la disciplina dell'art. 119, comma 8-bis, primo periodo, d.l. n. 34/2020. A tal proposito, con la citata circolare del 13 giugno 2023 n. 13, il Fisco pone all'evidenza i chiarimenti sulla base della “prevalenza della proprietà dell'immobile”. Quindi, alla luce dell'interpretazione del Fisco e, da ultimo, dalle indicazioni dell'ANCE, occorre distinguere:

• condomìni in esclusiva proprietà di IACP/cooperative;
• condomìni a prevalente proprietà di IACP/cooperative;
• condomìni non a prevalente proprietà di IACP/cooperative.

Condomìni in esclusiva proprietà di IACP/cooperative

Il Superbonus spetta al 110% per le spese sostenute fino al 30 giugno 2023, con la possibilità di sfruttare il beneficio anche per le spese sostenute fino a fine 2023, se a tale data si raggiunge il 60% dell'intervento complessivo. Per questa ipotesi, il beneficio termina quindi nel 2023 e, salvo proroghe, non viene, invece, riconosciuto per le spese sostenute nel 2024 e 2025, ferma restando la possibilità di altre agevolazioni.

Condomìni a prevalente proprietà di IACP/cooperative

Se la prevalenza della proprietà dell'immobile è riferibile ad uno IACP (ovvero ad una cooperativa), il condominio può applicare la disciplina stabilita per questi soggetti. Pertanto, per i condomìni, se al 30 giugno 2023 sia stato realizzato almeno il 60% dell'intervento complessivo, il Superbonus spetta nella misura del 110% (e non del 90%) per le spese sostenute entro la fine del 2023. Diversamente, se questa specifica condizione temporale non viene rispettata, opera la disciplina generale relativa ai condomìni, che prevede l'applicabilità del Superbonus:

1) al 110% per le spese del 2023, solo con:

• approvazione della delibera di esecuzione lavori entro il 18 novembre 2022 e presentazione della CILAS entro il 31 dicembre 2022;
• approvazione della delibera di esecuzione lavori tra il 19 ed il 24 novembre 2022 e presentazione della CILAS entro il 25 novembre 2022.

2) se non ricorrono le condizioni di cui al punto precedente:

• al 90% per le spese del 2023;
• al 70% per le spese del 2024;
• al 65% per le spese del 2025.

Condomìni non a prevalente proprietà di IACP/cooperative

Nel caso in cui il condominio risulti a prevalente proprietà di soggetti terzi (rispetto agli IACP e alle cooperative), caso non precisato dalla citata circolare 13/E/2023 ma argomentato dall'ANCE (dossier del 15 giugno 2023), secondo l'Associazione dei costruttori, la disciplina applicabile sia quella riferita ai condomìni in generale, con esclusione di quella relativa agli IACP/cooperative, con le citate particolarità relative alla percentuale di detrazione (110% o 90%) per le spese sostenute nel 2023, a seconda delle tempistiche di presentazione della CILAS, del 70% per le spese sostenute nel 2024 e del 65% per le spese sostenute nel 2025.