Bonus ristrutturazioni edilizie: le istruzioni nella guida del Fisco

Con il documento di ottobre 2022, l'Agenzia delle Entrate ha aggiornato la Guida sulle agevolazioni fiscali che riguardano le ristrutturazioni edilizie disciplinate dall'art. 16-bis TUIR. Rispetto alla precedente edizione di agosto 2019, la nuova edizione prende in considerazione:

• gli aggiornamenti arrivati dalla L. 234/2021 (Legge di Bilancio 2022) che ha prorogato il bonus fiscale fino al 31 dicembre 2024;
• inoltre, vengono prese in considerazione le nuove regole della cessione/sconto in fattura.

Beneficiari dell'agevolazione

Possono usufruire della detrazione tutti i contribuenti assoggettati all'imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), residenti o meno nel territorio dello Stato. L'agevolazione spetta non soltanto ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese.

Agevolazione fiscale

È possibile detrarre dall'IRPEF una parte dei costi sostenuti per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali situati nel territorio dello Stato. La guida distingue varie fattispecie.

Singole unità abitative

Può richiedere la detrazione anche chi esegue in proprio i lavori sull'immobile, limitatamente alle spese di acquisto dei materiali utilizzati. Invero, per i lavori effettuati sulle singole unità abitative è possibile usufruire delle seguenti detrazioni:

• 50% delle spese sostenute (bonifici effettuati) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2024, con un limite massimo di spesa di € 96.000 per ciascuna unità immobiliare;
• 36% con il limite massimo di spesa di € 48.000 per unità immobiliare, delle somme che saranno pagate dal 1° gennaio 2025;
• l'agevolazione può essere richiesta per le spese sostenute nell'anno, secondo il criterio di cassa, e va suddivisa fra tutti i contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l'immobile sul quale sono effettuati gli interventi.

I lavori sulle singole unità immobiliari per i quali spetta l'agevolazione fiscale sono i seguenti. A. Interventi elencati alle lett. b), c) e d) dell'art. 3 DPR 380/2001:

• manutenzione straordinaria (ad esempio, installazione di ascensori e scale di sicurezza; realizzazione e miglioramento dei servizi igienici; sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso ecc.);
• restauro e risanamento conservativo (ad esempio, interventi mirati all'eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado; adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti; apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali ecc.);
• ristrutturazione edilizia (ad esempio, demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell'immobile preesistente; modifica della facciata; realizzazione di una mansarda o di un balcone; trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda ecc.).

Parti condominiali

Per gli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali le detrazioni spettano a ogni singolo condomino in base alla quota millesimale di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli artt. 1123 e ss. c.c. Il beneficio compete con riferimento all'anno di effettuazione del bonifico da parte dell'amministrazione del condominio. Quindi anche per la ristrutturazione delle parti comuni di edifici condominiali spettano le seguenti detrazioni:

• 50% delle spese sostenute (bonifici effettuati dall'amministratore) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2024, con un limite massimo di spesa di € 96.000 per ciascuna unità immobiliare;
• 36%, con il limite massimo di spesa di € 48.000 per unità immobiliare, delle somme che saranno pagate dal 1° gennaio 2025.

Per parti comuni si intendono quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall'esistenza di più proprietari. Le parti comuni interessate sono quelle indicate dall'art. 1117 n. 1, 2 e 3 c.c. Gli interventi sulle parti comuni degli edifici residenziali, per i quali ogni condomino può richiedere la detrazione, sono quelli indicati alle lett. a), b), c) e d) dell'art. 3 DPR 380/2001 (in particolare, si tratta degli interventi di infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l'impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage, ecc.). Anche in tal caso, vengono suddivisi in manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia.  Tra i lavori ammessi all'agevolazione rientrano, come detto, gli stessi interventi per i quali si può usufruire della detrazione quando sono effettuati sulle singole unità abitative.

IVA

Per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio è possibile usufruire dell'aliquota IVA ridotta. A seconda del tipo di intervento, l'agevolazione si applica sulle prestazioni dei servizi resi dall'impresa che esegue i lavori e, in alcuni casi, sulla cessione dei beni. Invero, sulle prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, realizzati sulle unità immobiliari abitative, è prevista l'IVA ridotta al 10%. Sui beni, invece, l'aliquota agevolata si applica solo se ceduti nell'ambito del contratto di appalto. Per tutti gli altri interventi di recupero edilizio è sempre prevista l'applicazione dell'aliquota IVA del 10%. Diversamente, non si può applicare l'IVA agevolata al 10% ai materiali o ai beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori; ai materiali o ai beni acquistati direttamente dal committente; alle prestazioni professionali, anche se effettuate nell'ambito degli interventi finalizzati al recupero edilizio; alle prestazioni di servizi resi in esecuzione di subappalti alla ditta esecutrice dei lavori. In tal caso, la ditta subappaltatrice deve fatturare con l'aliquota IVA ordinaria del 22% alla ditta principale che, successivamente, fatturerà la prestazione al committente con l'Iva al 10%, se ricorrono i presupposti per farlo.

Alternative alla detrazione

Invece dell'utilizzo diretto della detrazione spettante in sede di dichiarazione dei redditi, per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, le cui spese sono effettuate negli anni 2020, 2021, 2022, 2023 e 2024, è possibile optare per due scelte alternative:

• un contributo di pari ammontare, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto al fornitore che ha effettuato gli interventi (il cosiddetto “sconto in fattura”);
• la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante.

Per cedere il credito o avere lo sconto in fattura, dal 12 novembre 2021 è previsto l'obbligo per il contribuente di richiedere:

• il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione, che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d'imposta;
• l'attestazione della congruità delle spese sostenute, da parte dei tecnici abilitati.

L'obbligo di richiedere visto di conformità e attestazione della congruità delle spese non sussiste:

• per gli interventi di importo complessivo non superiore a € 10.000, eseguiti sulle singole unità immobiliari o sulle parti comuni dell'edificio;
• per le opere classificate come “attività di edilizia libera”, ai sensi dell'art. 6 DPR 380/2001.