La cessione di un fabbricato non ultimato sconta l’Iva al 22%

L'Agenzia delle Entrate ha pubblicato la risposta ad interpello n. 365 del 6 luglio 2022 con cui ha analizzato il caso della vendita di un fabbricato non ultimato nell'ambito di una procedura esecutiva pendente avanti il Tribunale.

Il debitore esecutato era una società di capitali irreperibile per la quale era stato nominato un curatore speciale per la notifica degli atti processuali; nell'interpello, inoltre, veniva precisato che gli originari titoli edilizi erano decaduti ai sensi dell'articolo 15 del Dpr n. 380 del 2001, con la necessità indicata dal Comune di ottenere un nuovo titolo abilitativo per completare i lavori previsti dai titoli originari.

L'immobile in questione, quindi, risultava non ultimato, ma i lavori erano stati interrotti a causa del dissesto del costruttore.

Sebbene il Tribunale avesse incaricato un CTU (Consulente Tecnico di Ufficio), questi dichiarava di non essere in grado di indicare il regime fiscale applicabile alla vendita (se imposta di registro o IVA) in quanto i beni da vendere erano immobili catastalmente ancora identificati come terreni, ma che in realtà risultavano già edificati, non completati e non accatastati come tali.

L'istante, quindi, presentava l'istanza di interpello al fine di conoscere il corretto trattamento fiscale da applicare all'atto di vendita e, in particolare, se la fattispecie dovesse essere assoggettata ad IVA ai sensi del Dpr n. 633 del 1972 o se fosse invece applicabile un altro diverso regime di tassazione, considerando che gli immobili, pur non essendo ancora ancora individuati in catasto, erano parzialmente esistenti.

Nella risposta l'Ufficio, anzitutto, riepiloga il trattamento fiscale previsto per la cessione degli immobili (senza che su questo incida la circostanza che la vendita avvenga nell'ambito di una procedura esecutiva) per poi affermare il principio già reso in un precedente documento di prassi (la circolare 1° marzo 2007, n. 12/E) secondo cui la cessione di un fabbricato effettuata da un soggetto passivo d'imposta in un momento anteriore alla data di ultimazione del medesimo va considerato come un bene ancora nel circuito produttivo, la cui cessione, pertanto, deve essere in ogni caso assoggettata ad IVA come fosse una area edificabile.

Più nel dettaglio, il ragionamento fatto dall'Agenzia è il seguente: l'articolo 10, nn. 8-bis) e 8-ter) del DPR n. 633 del 1972, individua il regime IVA applicabile alla cessione di fabbricati prevedendone l'esenzione o l'imponibilità a seconda di alcune circostanze (natura dell'immobile, del soggetto che effettua la cessione, ecc.).

Tuttavia, la norma in questione non fa mai riferimento ai fabbricati non ultimati e ciò porta a concludere che non possa essere esteso a questi il trattamento fiscale previsto dall'articolo 10 citato. L'immobile, infatti, era anche privo della classificazione catastale F/3 che consente di definire il fabbricato “in corso di costruzione” e che comporta comunque la dichiarazione dell'immobile nel catasto fabbricati.

Per definire, quindi, il regime impositivo da applicare alla cessione in oggetto assume rilevanza la distinzione tra "terreni edificabili" e "terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria"; solo per questi ultimi, infatti, l'articolo 2, comma 3, lettera c) del Dpr 633/1972 prevede l'esclusione dal campo di applicazione dell'Iva. Per i terreni edificabili, al contrario, trova applicazione l'aliquota ordinaria del 22%.

L'articolo 36, comma 2, del Dl 223/2006 definisce "area fabbricabile" l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione o dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo.

Pertanto, a parere dell'Agenzia, vista la natura edificabile dei terreni oggetto della compravendita, trovava applicazione l'aliquota Iva ordinaria oltre alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna, in virtù del principio di alternatività Iva/Registro (art. 40, Dpr 131/1986).

Va infine ricordato che la giurisprudenza di legittimità si è espressa in senso contrario ritenendo che la cessione del fabbricato non ultimato sia parificata alla cessione del fabbricato finito.