L’istanza riguarda un trust estero, discrezionale e opaco, residente nelle Isole Vergini Britanniche, i cui beneficiari sono persone fisiche mai residenti in Italia.

Il trust detiene il 100% di una società estera (Società Alfa), anch’essa delle Isole Vergini Britanniche, il cui unico attivo è un immobile abitativo a Volterra, posseduto da oltre cinque anni. L’amministratore unico di Alfa è un’altra società del medesimo gruppo (Società Beta), che non percepisce compensi diretti e non ha propria struttura. L’immobile è stato acquistato con fondi messi a disposizione dal trust tramite prestito infruttifero, è usato solo come casa vacanze dai beneficiari e non è mai stato locato.

Il trustee chiede di riconoscere la natura interposta di Società Alfa rispetto al trust, ai sensi dell’art. 37 c. 3 DPR 600/73. A suo avviso, la compenetrazione soggettiva e organizzativa (stesso gruppo, medesime persone fisiche con poteri di firma, assenza di autonoma attività, mera detenzione passiva dell’immobile) dimostrerebbe che il vero possessore dell’immobile è il trust.

In tal modo, la cessione della partecipazione in Alfa da parte del trust andrebbe riqualificata come cessione “diretta” dell’immobile, con plusvalenza non imponibile in Italia perché l’immobile è detenuto da oltre cinque anni, ex art. 67 c. 1 lett. b) TUIR. 

L’Agenzia richiama l’art. 23 c. 1‑bis TUIR che qualifica come redditi prodotti in Italia le plusvalenze realizzate da non residenti mediante cessione di partecipazioni in società estere il cui valore deriva, per più della metà, da immobili situati in Italia (salvo titoli negoziati in mercati regolamentati). Questa è la nuova regola applicabile, allineata all’art. 13, par. 4, Modello OCSE: lo Stato della fonte può tassare le plusvalenze su “partecipazioni immobiliari”, anche se la società è estera. In precedenza, tali plusvalenze non erano in via generale attratte alla potestà impositiva italiana se l’alienante era non residente e la partecipazione era in società estera.

L’Agenzia afferma che l'interpello previsto dall'art. 37 c. 4 DPR 600/73 può essere utilizzato solo al fine di dimostrare che un reddito sia imputabile ad un soggetto diverso rispetto a quello che appare formalmente il titolare.

Tale istituto, dunque, non può applicarsi al caso di specie. Dal punto di vista civilistico oggetto della cessione è la partecipazione societaria e non l'immobile che rimane di proprietà della Società Alfa. Ne deriva, dunque, che, dal punto di vista fiscale, il trust non residente realizza un reddito diverso di natura finanziaria che è imponibile in Italia ai sensi dell'art. 23 c. 1‑bis TUIR.

Fonte: Risp. AE 5 novembre 2026 n. 201