La tassazione dei canoni di locazione di immobili ad uso abitativo, conseguiti da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale, può avvenire applicando, in alternativa all’IRPEF, l’imposta sostitutiva del regime opzionale della cedolare secca, di cui all’art. 3 D.Lgs. 23/2011.

L’opzione per tale regime dev’essere esercitata alla registrazione del contratto o negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. In caso di proroga del contratto, inoltre, è necessario confermare contestualmente l’opzione della cedolare secca. Diversamente, per i contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione (contratti di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno), l’opzione viene espressa in dichiarazione dei redditi.

La scelta del regime opzionale può essere effettuata solo dalle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento che concedono in locazione unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (ad eccezione della categoria l’A10 - uffici o studi privati) ad uso abitativo e le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione. Qualora la pertinenza venga locata con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, è ammessa l’applicazione dell’imposta sostitutiva a condizione che:

• il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali;
• nel contratto di locazione della pertinenza sia presente il riferimento al contratto di locazione dell’immobile abitativo;
• venga evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

L’applicazione della cedolare secca avviene per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga. Tuttavia, il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e, in tal caso, è necessario provvedere al versamento dell’eventuale imposta di registro dovuta.

È, altresì, ammessa la possibilità di esercitare nuovamente l’opzione nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

Determinazione dell’imposta

Il calcolo dell’imposta sostitutiva avviene applicando all’ammontare complessivo del reddito derivante dal canone annuo di locazione stabilito dalle parti (quindi senza la riduzione forfettaria del 5% prevista per il regime IRPEF ordinario), l’aliquota del 21%.

Nell’ipotesi in cui venga stipulato un contratto a canone concordato, l’aliquota si riduce al 10% se l’unità abitativa è ubicata nei comuni:

• con carenze di disponibilità abitative, di cui all’art. 1 c. 1 lett. a) e b) DL 551/88, ossia Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e nei comuni confinanti con gli stessi, nonché negli altri comuni capoluogo di provincia;
• ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE.

Ulteriore casistica da valutare, è l’applicazione della cedolare secca nell’ambito delle locazioni brevi. In particolare, per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, situati in Italia, di durata non superiore a 30 giorni e stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, è possibile fruire del regime della cedolare secca, ma l’aliquota del 21% potrà essere applicata ai redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta scelta dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi; in presenza di altri immobili, dovrà applicarsi l’aliquota del 26%.

In merito, è opportuno ricordare che, nel 2025, il limite massimo di immobili gestibili in regime di locazione breve senza che l'attività si presumesse imprenditoriale, era fissato a quattro unità immobiliari. A decorrere dal 1° gennaio 2026, l'applicabilità della cedolare secca alle locazioni brevi è riconosciuta solo se nell’anno si destinano a questa finalità non più di due appartamenti; oltre tale soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale.

Compilazione Modello Redditi

Considerando le diverse fattispecie che interessano il regime opzionale della cedolare secca, in sede di compilazione del Modello Redditi 2026 (in scadenza il 2 novembre 2026), i quadri RB, RC ed RL dovranno essere compilati con modalità specifica per determinare correttamente l’imposta sostitutiva.

Nel caso di locazioni brevi con applicazione della cedolare secca ed in presenza di un contratto di sublocazione o di comodato, il sublocatore o il comodatario, è tenuto a dichiarare tra i redditi diversi i ricavi derivanti dal contratto di locazione (quadro RL del Modello Redditi PF 2026).

Ulteriore quadro da compilare sarà il quadro LC per la determinazione dell’imposta.

Dall’imposta sostitutiva complessiva dovuta (Colonna 1 + Colonna 2), dovranno essere sottratte le eventuali ritenute connesse alle locazioni brevi. L’importo così ottenuto, da indicare in colonna 5 – Differenza, dovrà essere considerato per il calcolo degli acconti 2026 al rigo LC2.

Si evidenzia, da ultimo, che il reddito assoggettato all’imposta sostitutiva della cedolare secca è escluso dal reddito complessivo. Pertanto, su tale reddito e sull’imposta medesima non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni.

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