I contribuenti percettori di redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo con una durata non superiore a 30 giorni (c.d. locazioni brevi) di cui al DL 50/2017, in sede di compilazione del modello 730/2026 dovranno indicare i suindicati redditi nel quadro B o nel quadro D, in relazione alla natura del soggetto precettore.

Il regime fiscale delle locazioni brevi è applicabile ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, escluso A10), situati in Italia, di durata non superiore a 30 giorni e stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

Il termine di 30 giorni dev’essere considerato in relazione ad ogni singola pattuizione contrattuale; anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse parti, occorre considerare ogni singolo contratto, fermo restando tuttavia che, se la durata delle locazioni che intervengono nell’anno tra le medesime parti sia complessivamente superiore a 30 giorni, devono essere posti in essere gli adempimenti connessi alla registrazione del contratto.

La tassazione dei redditi percepiti può avvenire con cedolare secca; tuttavia, tale possibilità, è ammessa solo se nell’anno si destinano per la locazione un numero limitato di immobili che, fino al 2025, era pari a massimo quattro appartamenti, mentre, dal 2026, con l’intervento dell’art. 1 c. 17 L. 199/2025, il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto per non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Superata questa soglia, l'attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale.

Il regime delle locazioni brevi si applica anche:

• alle sublocazioni;
• ai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario che hanno per oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi;
• ai contratti di locazione di singole stanze di un’abitazione.

Opzione cedolare secca e calcolo dell’imposta

Ai redditi derivanti da contratti di locazione breve, il locatore può scegliere di applicare, in alternativa all’IRPEF, l’imposta sostitutiva della cedolare secca (art. 3 D.Lgs. 23/2011). L’esercizio dell’opzione per il regime agevolato avviene con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi.

L’opzione, inoltre, può essere effettuata per ciascuno dei contratti stipulati, ma, qualora vengano affittate singole porzioni della stessa unità abitativa, per periodi in tutto o in parte coincidenti, l’esercizio dell’opzione per il primo contratto vincola anche il regime del contratto successivo.

Diversamente, nell’ipotesi in cui le parti decidessero di registrare volontariamente il contratto, l’opzione viene esercitata in sede di registrazione (per i contratti di locazione di durata non superiore ai 30 giorni non vige l’obbligo di registrazione).

L’aliquota applicabile dal 1° gennaio 2024, è del 26% che si riduce al 21% per i redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta, a scelta del contribuente. In tal caso, quest’ultimo è tenuto ad individuare l’unità immobiliare nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta interessato.

L’aliquota dell’imposta sostitutiva va applicata sull’intero importo del canone indicato nel contratto, senza considerare l’abbattimento forfettario del 5% previsto nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione.

Nel caso di contratti di sublocazione e quelli a titolo oneroso mediante i quali il comodatario concede il godimento dell’immobile a terzi, l’imposta sostitutiva si applica ai corrispettivi lordi derivanti dai medesimi contratti. Ne consegue che, qualora il contratto preveda, oltre al pagamento del canone di locazione, anche un corrispettivo per la fornitura di altri servizi, calcolato forfettariamente, la base imponibile della cedolare sarà costituita dall’intero importo corrisposto dal locatario.

Le spese per i servizi accessori non concorrono a formare il corrispettivo lordo solo quando sono sostenute direttamente dal conduttore o sono riaddebitate dal locatore al conduttore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.

Compilazione modello 730

I contribuenti che entro il 30 settembre 2026 presentano il modello 730 ai fini della dichiarazione dei redditi derivanti da contratti di locazione breve, dovranno compilare lo stesso con modalità differenti in funzione di tre fattispecie:

• canoni percepiti dal titolare del diritto reale sull’immobile;
• canoni percepiti dal sublocatore o dal comodatario;
• contratti conclusi con l’intervento di soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare.

I redditi derivanti dalle locazioni brevi rappresentano redditi fondiari per il proprietario dell’immobile e, pertanto, in sede di compilazione del 730/2026 sono indicati nel quadro B.

In presenza di un contratto di sublocazione o di comodato, quest’ultimo non trasferisce al sublocatore o al comodatario la titolarità del reddito fondiario che, quindi, resta in capo al titolare del diritto reale sul bene (diritto di proprietà o altro diritto reale).

Ne consegue che, in dichiarazione dei redditi:

• il titolare del diritto reale sull’immobile oggetto del contratto, rimane obbligato a dichiarare il reddito fondiario, ossia la rendita catastale;

• il sublocatore o il comodatario, è tenuto a dichiarare tra i redditi diversi i ricavi derivanti dal contratto di locazione (quadro D del modello 730) applicando, in caso di opzione, il regime della cedolare secca. In tal caso, occorre compilare il rigo D4, indicando nella colonna 3 il codice “10”.

I contratti in esame possono essere conclusi anche con l’intervento di soggetti che esercitano attività d’ intermediazione immobiliare. In tal caso, i canoni di locazione sono assoggettati ad una ritenuta del 21% a titolo d’acconto, se tali soggetti intervengono anche nel pagamento o incassano i canoni o i corrispettivi derivanti dai contratti di locazione breve.

La ritenuta è effettuata nel momento in cui l’intermediario riversa le somme al locatore ed è applicata sull’importo del canone o corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve.

Gli intermediari che effettuano la ritenuta sono tenuti a certificare le ritenute operate ai locatori mediante il rilascio della Certificazione Unica (art. 4 DPR 322/98).

Le ritenute del 21% applicate dagli intermediari sui redditi da locazione sono indicate nel quadro F del modello 730, rigo F8 e sono scomputate dall’eventuale saldo dovuto dal contribuente.