Nella risposta all’interpello 13 luglio 2026 n. 145 l’Agenzia delle Entrate si occupa dell'applicazione dell'agevolazione “prima casa” relativamente a un fabbricato catastalmente suddiviso in 2 particelle edilizie, ricadenti in 2 distinti Comuni catastali pervenuto per successione ereditaria.

Caso prospettato

In un caso di successione ereditaria un de cuius ha lasciato in eredità alla moglie e ai 3 figli un fabbricato costituito da un'unica unità abitativa e da 2 garage pertinenziali e catastalmente suddiviso in 2 particelle edilizie, ricadenti in 2 distinti Comuni catastali.

Nel fabbricato 2 degli eredi hanno la propria residenza e dimora abituale e in fase di predisposizione della dichiarazione di successione, il notaio incaricato ha evidenziato che pur trattandosi di un unico fabbricato utilizzato come abitazione principale la sua ubicazione su 2 particelle edilizie appartenenti a diversi Comuni catastali comporterebbe l'applicabilità dell'agevolazione “prima casa” soltanto su una delle 2 particelle edilizie. Ne conseguirebbe che la seconda particella edilizia dovrebbe essere assoggettata all'imposta di successione, all'imposta ipotecaria e catastale con il regime fiscale previsto per le seconde case, determinando un significativo aggravio fiscale.

La richiesta degli eredi è di conoscere se sia possibile, nella dichiarazione di successione, indicare l'unica unità abitativa con una rendita catastale determinata come somma delle rendite risultanti da 2 certificati catastali, trattandosi di un solo immobile utilizzato come abitazione principale dalla moglie del defunto e avente pertinenze connesse, potendo in questo modo usufruire della agevolazione “prima casa” sull'intero fabbricato, cioè su tutte e 2 le particelle edilizie.

Il pensiero dell’Agenzia delle Entrate

Viene evidenziato che la disciplina agevolativa “prima casa”, di cui alla nota II­bis dell’art. 1, Parte prima della Tariffa del TUR nell’ambito delle successioni o donazioni è contenuta nell'art. 69, comma 3, L. 342/2000 prevedendo che le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima casa. A tal fine le dichiarazioni di cui alla nota II­bis dell'art. 1 della Tariffa, Parte prima, [...] sono rese dall'interessato nella dichiarazione di successione o nell'atto di donazione. Le agevolazioni cd. “prima casa” spettano anche alle unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 che siano destinate a pertinenza della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato, limitatamente a una per ciascuna delle predette categorie catastali.

Nel caso in esame le suddette particelle ricadono in 2 distinti Comuni catastali e non risulta possibile procedere alla loro fusione catastale, in quanto le operazioni di accorpamento sono ammesse esclusivamente per unità immobiliari appartenenti al medesimo Comune catastale.

L’Agenzia richiamando i chiarimenti forniti nella risposta a interpello 24 gennaio 2023 n. 155 chiarisce che, in presenza di tutte le condizioni si potrà richiedere l'agevolazione “prima casa” anche se l’immobile risulti formalmente costituito da 2 particelle catastali (con distinta titolarità), a condizione che le stesse risultino “unite di fatto” ai fini fiscali, in quanto prive di autonomia funzionale e reddituale: immediatamente dopo la registrazione in banca dati catastale delle menzionate dichiarazioni di variazione l'Ufficio competente dell'Agenzia delle Entrate provvede ad inserire, negli atti relativi a ciascuna porzione immobiliare, la seguente annotazione “Porzione di u. i. u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali”.

L’Agenzia evidenzia il principio secondo cui l'agevolazione “prima casa” è applicabile anche quando l'unità abitativa è formalmente costituita da 2 distinte particelle catastali, non riunibili catastalmente, a condizione che le stesse siano state “unite di fatto ai fini fiscali”, con apposita pratica catastale, in quanto prive di “autonomia funzionale e reddituale”.

Nella fattispecie in esame, in presenza di un unico fabbricato abitativo (di categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9), suddiviso in 2 particelle, non riunibili catastalmente, insistenti su 2 Comuni catastali diversi, è possibile richiedere l'agevolazione “prima casa”, per l'intero immobile pervenuto per successione e per una sola delle 2 pertinenze di categoria C/6 caduta in successione a condizione che siano effettuati gli adempimenti catastali per procedere all'unione di fatto ai fini fiscali delle 2 particelle e che sia rispettato il possesso dei requisiti normativamente previsti per la fruizione del beneficio “prima casa”.

Nella dichiarazione di successione in forma cartacea, utilizzando il “Mod. 4”, da presentare entro 12 mesi dalla data di apertura della successione vanno indicate tutte le particelle catastali relative agli immobili in questione, compresi nell'attivo ereditario indicando per entrambi i 2 immobili ubicati in Comuni diversi il tipo immobile “prima casa” e mettendo solo su uno di essi la “P” nel campo agevolazione della quota di devoluzione.

Fonte: Risp. AE 13 luglio 2026 n. 145