La Ris. AE 19 giugno 2026 n. 23 si è resa necessaria per superare le difformità di comportamento riscontrate tra i diversi Uffici dei registri immobiliari. Alcune conservatorie, infatti, rifiutavano la procedura rapida e gratuita se il frazionamento non presentava anche un cambio di intestazione del mutuo (l'accollo, appunto), costringendo i cittadini a ricorrere a più onerosi atti notarili.

L'accollo non è un vincolo escludente

Il dubbio degli uffici locali nasceva da una lettura estremamente letterale dell'art. 40-bis D.Lgs. 385/93 (Testo Unico Bancario). La norma menziona i mutui "stipulati o accollati a seguito di frazionamento".

L'Agenzia delle Entrate ha smontato questa interpretazione restrittiva, specificando che il riferimento all'accollo ha una funzione inclusiva e non limitativa. Il legislatore ha voluto inserire esplicitamente l'accollo solo per legittimare la cancellazione rapida nei casi in cui c'è una "discrepanza soggettiva" (ossia quando il soggetto che estingue il debito e riceve la quietanza dalla banca è un terzo acquirente, diverso dal debitore originario che aveva iscritto l'ipoteca).

Se la quota di mutuo frazionata viene estinta dal debitore originario (perché il bene è rimasto a lui o perché l’acquirente ha pagato con mezzi propri senza subentrare nel finanziamento), il presupposto oggettivo non cambia: il debito è estinto. Di conseguenza, la frazione di ipoteca legata a quella specifica unità immobiliare deve essere cancellata d'ufficio e senza oneri.

Autonomia delle quote e differenza con la "restrizione"

La risoluzione poggia su un principio cardine: il frazionamento trasforma l'unico mutuo originario in una pluralità di rapporti distinti e autonomi. Ogni quota è legata a una specifica porzione catastale (l'appartamento, il garage, ecc.). Quando la singola quota viene pagata, si realizza l'estinzione dell'obbligazione a tutti gli effetti di legge.

L'Agenzia ha poi tracciato una netta linea di demarcazione rispetto alla restrizione di beni:

• il debito complessivo viene diviso in quote autonome. L'estinzione della singola quota estingue l'obbligazione per quel bene e dà diritto alla procedura semplificata;

• il debito resta unico e indiviso su più immobili. Se si paga solo una parte del debito per liberare un bene, l'obbligazione originaria non è estinta (ma solo parzialmente soddisfatta). In questo caso specifico, la cancellazione semplificata non è applicabile.

Istruzioni operative per la fase istruttoria

Per garantire la massima fluidità e agevolare un'uniformità di comportamento sul territorio, la risoluzione fornisce indicazioni precise anche per la compilazione dei documenti telematici.

Per le quote di mutuo frazionate e non accollate, gli istituti di credito dovranno trasmettere la comunicazione utilizzando lo specifico codice previsto per la "comunicazione per cancellazione di quota di ipoteca frazionata". Tale comunicazione deve contenere:

• gli elementi identificativi della quota di mutuo estinta (desunti dall'atto di frazionamento);

• i dati catastali completi degli immobili da liberare (Comune, natura del bene e identificativi d'ufficio).

In questo modo, il conservatore dei registri immobiliari potrà riscontrare agevolmente l'identità tra il debitore originario e il soggetto quietanzato, procedendo alla rimozione della formalità pregiudizievole senza richiedere l'intervento del notaio e, soprattutto, senza alcun tributo dovuto dal contribuente.

Fonte: Ris. AE 19 giugno 2026 n. 23