Il dubbio interpretativo nasce da una situazione comune a molti proprietari: l'ampliamento dell'abitazione principale. Nel caso specifico, due contribuenti avevano acquistato una prima casa nel 1986 sfruttando i benefici fiscali e, nel 2004, avevano rilevato un appartamento contiguo per ingrandire gli spazi, procedendo poi alla fusione catastale dei due immobili in un'unica unità abitativa. Quest'ultimo acquisto era però avvenuto con imposta di registro ordinaria, poiché all'epoca la prassi non permetteva ancora di estendere l'agevolazione ai locali confinanti.

Avendo la necessità di comprare una nuova abitazione nello stesso comune , i proprietari si sono rivolti al fisco per capire se fosse possibile accedere nuovamente all'agevolazione per l'acquisto della casa impegnandosi a vendere l'immobile fuso entro il termine di legge , e come calcolare l'eventuale detrazione fiscale.

Sì all'agevolazione prima casa con l'impegno alla vendita

L'Agenzia delle Entrate (Risp. AE 4 giugno 2026 n. 117) ha dato parere favorevole alla fruizione dell'aliquota ridotta per il nuovo investimento immobiliare. La normativa vigente permette infatti di comprare una seconda abitazione con le agevolazioni anche se si è già proprietari di un immobile mirato a soddisfare il bisogno abitativo, purché quest'ultimo venga alienato entro due anni dal nuovo rogito.

Nel caso di immobili fusi, l'estensione del beneficio è legittima perché l'obiettivo finale della norma viene rispettato: concedere un lasso di tempo per la sostituzione della casa permettendo al contribuente, alla fine del biennio, di rimanere proprietario di un solo immobile nel medesimo comune. Di conseguenza, i proprietari potranno comprare la nuova casa godendo della tassazione ridotta, fermo restando l'obbligo di vendere l'intera unità risultante dalla fusione entro i successivi ventiquattro mesi.

Credito d'imposta limitato alla quota agevolata

Discorso diverso, invece, per quanto riguarda il credito d'imposta sul riacquisto. Il fisco ha ricordato che questo meccanismo serve a recuperare le imposte già versate, ma presuppone necessariamente che il precedente acquisto sia stato effettuato applicando l'aliquota agevolata.

Per questa ragione, il calcolo del credito spettante per il nuovo rogito non potrà essere globale:

• l'agevolazione sarà calcolata esclusivamente sull'imposta effettivamente versata per la porzione acquistata nel 1986 (quella che aveva beneficiato delle agevolazioni);
• resta totalmente esclusa dal computo la quota di imposta di registro pagata in misura ordinaria nel 2004 per l'appartamento contiguo, in quanto non ha mai goduto dello sconto fiscale per la prima casa.

​Fonte: Risp. AE 4 giugno 2026 n. 117