A partire dal periodo d'imposta 2026, il panorama delle locazioni brevi in Italia subisce una trasformazione significativa. Con l'aggiornamento della guida "Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari", l'Agenzia delle Entrate chiarisce i nuovi limiti per l'accesso alla cedolare secca e i rigorosi adempimenti a carico degli intermediari immobiliari e dei portali telematici.

Il nuovo limite degli immobili

La novità principale riguarda la soglia di accesso al regime fiscale agevolato. Mentre fino al 2025 era possibile destinare alla locazione breve fino a quattro appartamenti, la legge di bilancio 2026 ha ridotto tale limite a massimo due unità immobiliari per ciascun periodo d'imposta.

Superata questa soglia, l'attività non è più considerata occasionale ma si presume svolta in forma imprenditoriale, a prescindere dal soggetto che la esercita.

Aliquote e cedolare secca

Per chi rientra nei parametri della locazione breve (contratti di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche), restano valide le opzioni per la cedolare secca:

• aliquota al 26%: applicata ordinariamente sui redditi derivanti dalle locazioni brevi;

• aliquota ridotta al 21%: applicabile solo per un'unica unità immobiliare scelta dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.

L'imposta sostituisce l'Irpef, le addizionali e, qualora il contratto non superi i 30 giorni (per i quali non vige l'obbligo di registrazione), anche le imposte di registro e di bollo.

Gli obblighi degli intermediari

Gli intermediari immobiliari e i gestori di portali online che intervengono nel pagamento dei canoni confermano il loro ruolo di sostituti d'imposta. Essi sono tenuti a:

• operare una ritenuta del 21% a titolo d'acconto sull'intero importo del canone al momento del versamento al locatore;
• trasmettere i dati dei contratti all'Agenzia delle Entrate, inclusi i dati del locatore, la durata, l'importo e il nuovo Codice Identificativo Nazionale (CIN);
• certificare le ritenute effettuate tramite la Certificazione Unica.

Sanzioni e scadenze

L'omessa o incompleta comunicazione dei dati comporta sanzioni amministrative che variano da 250 a 2.000 euro. Gli intermediari devono versare le ritenute tramite modello F24 entro il giorno 16 del mese successivo a quello del prelievo, utilizzando il codice tributo "1919".

Fonte: Guida AE agg. aprile 2026