La soglia dei tre immobili: da indice di imprenditorialità a presunzione normativa

La disciplina delle locazioni brevi ha conosciuto, nel corso degli anni, un’evoluzione progressiva: da regime fiscale semplificato per attività occasionali a strumento di qualificazione dell’attività economica. Lo sviluppo delle piattaforme digitali, la tassazione proporzionale e non progressiva (in principio sempre al 21%) e, non ultima, la propensione nazionale all'investimento immobiliare, hanno congiuntamente portato ad un significativo sviluppo commerciale del fenomeno.

Nel 2026 questo processo giunge ad una ulteriore svolta. Il punto di svolta è rappresentato dalla Legge di bilancio 2026 (L. 199/2025), che è intervenuta direttamente sulla disciplina delle locazioni brevi di cui all’art. 4 DL 50/2017, ridefinendo in modo netto il confine tra attività privata e attività d’impresa.

La norma prevede che il regime delle locazioni brevi in forma “non imprenditoriale” sia applicabile solo entro il limite massimo di due unità immobiliari per periodo d’imposta, stabilendo che, al superamento di tale soglia (quindi dal terzo immobile), l’attività si presume esercitata in forma imprenditoriale, con conseguente obbligo di partita IVA e applicazione del regime del reddito d’impresa.

La soglia, precedentemente fissata in quattro immobili, viene drasticamente ridotta a due. La Legge di bilancio 2026 (art. 1 c. 17 L. 199/2025) afferma testualmente che, oltre due immobili, “l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale”. In questo modo la norma pone una presunzione legale “forte” (al limite della presunzione legale assoluta), che non richiede una verifica concreta dell’organizzazione dell’attività in forma imprenditoriale e che, secondo l’interpretazione prevalente, non ammetterebbe prova contraria.

In sintesi, non si tratta più di un elemento indiziario, ma di una presunzione normativa di imprenditorialità, anche se l'impossibilità di fornire una prova contraria potrebbe facilmente sollevare dubbi di costituzionalità. Quel che è certo, dal 2026 in poi, è che il dato quantitativo reale (nel senso di numero di immobili) assume così una funzione decisiva. Non è più necessario accertare l’esistenza di una struttura organizzata, ma è sufficiente verificare il superamento della soglia.

Questo approdo segna una discontinuità rispetto all’interpretazione tradizionale, soprattutto in tema di cd. “imprenditore di fatto”, ossia chi svolgeva attività imprenditoriale senza l'apertura della partita iva. La giurisprudenza di legittimità ha costantemente affermato che la qualificazione dell’attività d’impresa richiede una valutazione concreta dell’organizzazione e dell’abitualità, non potendo essere desunta da un solo elemento formale. In più occasioni la Corte di Cassazione ha ribadito che l’attività d’impresa presuppone un’organizzazione, anche minima, dei fattori produttivi e non può essere ridotta a un mero dato quantitativo (ex multis, Cass. 10952/2015; Cass. 16685/2016).

La nuova presunzione sugli affitti brevi, invece, tende a invertire la prospettiva: non è più l’organizzazione a fondare l’imprenditorialità, ma è la soglia di immobili gestiti a presumerla.

La progressiva “costruzione” dell’imprenditorialità: dalla cedolare alla partita IVA

Questa trasformazione non è isolata, ma si inserisce in un percorso già avviato. Il sistema fiscale aveva già introdotto una forma di progressività interna, prevedendo un’aliquota del 21% per il primo immobile e del 26% per quelli successivi. Tale differenziazione, apparentemente solo fiscale, rifletteva in realtà una valutazione sostanziale: l’attività immobiliare, aumentando di dimensione economico/strutturale, perde il carattere di occasionalità, non giustifica più tassazione di favore e si avvicina sempre di più ha una forma di investimento finanziario di natura immobiliare.

Nel 2026, il superamento della (nuova) soglia di abitazioni in gestione non determina soltanto una variazione di aliquota, ma comporta un vero e proprio cambio di status giuridico: apertura della partita IVA, applicazione delle regole del reddito d’impresa, la tassazione ordinaria (progressiva in caso di Irpef o proporzione per l’Ires), senza dimenticare i normali obblighi contabili e, nei casi previsti, adempimenti amministrativi e previdenziali. Si passa così da un regime fiscale semplificato ed extra imprenditoriale a una ordinaria attività di impresa.

Il rapporto della presunzione legale di imprenditorialità con i principi di capacità contributiva

Sulla trasformazione in automatica di un gestore di tre (o più) immobili con locazioni brevi in un imprenditore commerciale si è scatenato un dibattito, poiché si sono evidenziate diverse criticità. L’imprenditorialità è, per sua natura, un concetto qualitativo, fondato sull’organizzazione dell’attività. Il legislatore, invece, utilizza un parametro quantitativo per definirla. Il numero degli immobili diventa criterio sufficiente per qualificare l’attività come impresa. Tale impostazione pone interrogativi rilevanti alla luce dei principi costituzionali.

La Corte costituzionale ha più volte affermato che il legislatore può introdurre presunzioni, anche legali, purché esse siano ragionevoli e non si traducano in automatismi irragionevoli o in una compressione della capacità contributiva (ex multis, Corte cost. n. 225/2005; n. 155/2001).

Nel caso delle locazioni brevi, il rischio è evidente: situazioni economicamente diverse vengono trattate in modo uniforme sulla base di un unico parametro. Il possesso di tre immobili non implica necessariamente l’esistenza di un’attività organizzata, né una capacità contributiva assimilabile a quella di un’impresa. La particolarità di questa presunzione sta nel fatto che non è basata su parametri economicamente valutabili di per sé, come sarebbe stato un limite di fatturato, ma semplicemente su base reale. In questo modo chi ha tre piccoli immobili in un paesino poco turistico diventa imprenditore immobiliare, fatturando molto meno di chi gestisce due abitazioni di pregio nel centro di una città d'arte. Si pone quindi una tensione tra esigenze di semplificazione e principio di ragionevolezza, che potrebbe emergere con forza in sede contenziosa.

Le situazioni di confine e il ritorno alla sostanza dell’attività

A rafforzare questo impianto contribuisce il contesto tecnologico. La crescente tracciabilità delle locazioni brevi — attraverso piattaforme digitali, trasmissione dei dati e codici identificativi (CIN) — consente all’Amministrazione finanziaria di individuare in modo automatico il numero degli immobili e la frequenza delle locazioni.

Il controllo fiscale diventa così sempre più standardizzato. Il dato quantitativo è immediatamente disponibile e facilmente utilizzabile come base per la qualificazione dell’attività. Il rischio, nel nuovo contesto, è che la soglia normativa venga utilizzata come elemento autosufficiente, riducendo lo spazio della valutazione concreta. Tuttavia, come già evidenziato dalla giurisprudenza in materia di accertamenti standardizzati, il dato statistico o presuntivo non può sostituire la valutazione concreta del caso (Cass. n. 14981/2020). Le presunzioni devono essere supportate da elementi gravi, precisi e concordanti e devono essere sottoposte al contraddittorio con il contribuente.

Le criticità emergono con particolare evidenza nelle situazioni di confine: comproprietà, quote minime, gestioni non coordinate, immobili concessi in locazione in modo non continuativo. In questi casi, il superamento della soglia numerica non coincide necessariamente con l’esistenza di un’attività organizzata. Eppure, la presunzione normativa sembrerebbe operare comunque. È proprio in queste situazioni che si apre lo spazio per la difesa. La giurisprudenza di legittimità ha costantemente ribadito che la qualificazione dell’attività economica richiede una valutazione sostanziale e non può essere fondata su automatismi (Cass. 16685/2016). Il contribuente, quindi, potrà contestare la qualificazione imprenditoriale dimostrando l’assenza di una reale organizzazione, riportando al centro la natura patrimoniale dell’attività.

Tra certezza normativa e rischio di automatismo

La disciplina delle locazioni brevi nel 2026 rappresenta un esempio emblematico di come il legislatore cerchi di semplificare fenomeni complessi attraverso criteri oggettivi. Il sistema appare più chiaro sul piano formale: la soglia è definita, gli obblighi sono espliciti, i controlli sono efficienti.

Come avviene in ogni caso di bilanciamento tra precisione e semplicità, questa chiarezza si accompagna a una maggiore rigidità. L’imprenditorialità non è più accertata, ma presunta. Il rischio è che la presunzione si trasformi in automatismo, comprimendo la capacità del sistema di adattarsi alla realtà economica.

In questo contesto, il contenzioso tributario avrà un ruolo centrale. Sarà la giurisprudenza a dover ristabilire il peso probatorio di questa presunzione (la cui natura relativa o assoluta dovrà essere vagliata dai giudici) in cerca di un equilibrio tra dato normativo e qualificazione sostanziale. È qui che si giocherà, ancora una volta, il rapporto tra semplificazione normativa generale e corretta applicazione al caso concreto.