Con la risposta n. 86 del 27 marzo 2026, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la plusvalenza derivante dalla vendita dell’ex alloggio del portiere, bene condominiale oggetto di interventi agevolati “Superbonus”, va imputata pro quota ai singoli condòmini e segue, per ciascuno di essi, il medesimo regime fiscale previsto per la propria unità immobiliare.

Il caso di specie riguarda un grande condominio, composto da oltre cento unità (abitazioni, box, posti auto, cantine) con diversi proprietari e millesimi di proprietà, che ha deliberato, nel novembre 2022, lavori di straordinaria manutenzione e riqualificazione energetica sulle parti comuni. Parte degli interventi rientra nel Superbonus e parte nel bonus ristrutturazioni del 50%.

La quasi totalità dei condòmini ha optato per lo sconto in fattura.

Il condominio disponeva di un appartamento destinato al portiere, bene comune, oggi non più utilizzato a tale scopo, che intende cedere a titolo oneroso. L’unità è stata censita autonomamente in catasto (categoria A/3) e dotata di rendita in vista della vendita, attualmente ancora non perfezionata. 

Se, in relazione all’unità del singolo, ricorre una causa di esclusione prevista dall’art. 67 c. 1 lett. b‑bis) TUIR (immobile acquisito per successione oppure adibito ad abitazione principale del condomino o dei familiari per la maggior parte del periodo rilevante), la cessione dell’abitazione del portiere non genera redditi diversi imponibili in capo a quel condomino; per i condòmini per i quali tali esimenti non operano, l’eventuale plusvalenza sulla quota dell’alloggio del portiere, se la vendita avviene entro 10 anni dalla conclusione degli interventi agevolati sulle parti comuni, costituisce reddito diverso ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lett. b‑bis) TUIR, da calcolare pro millesimi. 

Quanto al costo fiscale del bene condominiale, se non è individuabile un prezzo di acquisto o costo di costruzione specifico, l’Agenzia ammette che i condòmini possano assumere il valore risultante da perizia giurata redatta da un professionista abilitato, rivalutato in base all’indice ISTAT dei prezzi al consumo, se l’immobile è posseduto da oltre cinque anni. 

Resta ferma la disciplina speciale dei costi inerenti legati al Superbonus: se tra la fine degli interventi e la cessione sono trascorsi meno di cinque anni, per chi ha fruito del 110% con opzione per sconto in fattura o cessione del credito, tali spese non sono computabili tra i costi; se sono trascorsi più di cinque anni, si può considerare il 50% delle stesse. 

Fonte: Risp. AE 27 marzo 2026 n. 86