Con la Risp. AE 25 febbraio 2026 n. 51, l'Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito al trattamento fiscale della costituzione di un diritto di superficie e della contestuale cessione della nuda proprietà su fondi agricoli. Il caso esaminato riguarda un contribuente, proprietario da oltre cinque anni di terreni non edificabili, intenzionato a cedere il diritto di superficie a una società e la nuda proprietà al proprio figlio nell'ambito di una pianificazione generazionale.

Il quadro normativo e l'interpretazione autentica

La questione ruota attorno all'applicazione dell'articolo 67 del TUIR. L'Agenzia richiama la norma di interpretazione autentica introdotta dal DL 84/2025, la quale stabilisce una distinzione netta basata sulla permanenza di un diritto reale in capo al disponente:

• redditi diversi (lett. h): i corrispettivi costituiscono reddito imponibile se il soggetto disponente mantiene un diritto reale sull'immobile;
• plusvalenze (lett. b e b-bis): l'operazione si qualifica come plusvalenza se il disponente si spoglia contestualmente e integralmente di ogni diritto reale sul bene.

La soluzione dell'Agenzia

Secondo il parere dell'Amministrazione Finanziaria, se dalla combinazione degli atti di cessione (superficie e nuda proprietà) non residua alcun diritto reale in capo all'istante — nemmeno nell'eventualità di estinzione del diritto di superficie temporaneo — l'operazione deve essere valutata secondo i criteri delle plusvalenze immobiliari.

Poiché nel caso specifico i terreni agricoli non edificabili sono posseduti da più di cinque anni, la plusvalenza realizzata non è soggetta a tassazione ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR.

Fonte: Risp. AE 25 febbraio 2026 n. 51