Una società operante nel settore commerciale ha presentato istanza di interpello per sapere se la costruzione di un nuovo punto vendita in una zona della ZES Unica, realizzata tramite leasing in costruendo, potesse beneficiare dell'agevolazione prevista dall'art. 16 DL 124/2023.

La normativa attuale prevede che siano agevolabili gli investimenti facenti parte di un progetto iniziale relativi a:

• macchinari, impianti e attrezzature nuovi;
• terreni e immobili strumentali, la cui incidenza non può superare il 50% del valore complessivo dell'investimento agevolato.

Il principio di equivalenza

L'Agenzia delle Entrate, con la Risp. AE 11 febbraio 2026 n. 32, ha ribadito che il leasing immobiliare è una forma di finanziamento valida per l'acquisizione di immobili strumentali. In linea con la prassi consolidata (Circ. AE 34/E del 2016), esiste una "tendenziale equivalenza" tra l'acquisto diretto e la locazione finanziaria. Di conseguenza, il leasing in costruendo non è escluso dal beneficio, purché vengano rispettati tutti i requisiti dimensionali e territoriali previsti dalla disciplina nazionale e unionale.

Rilevanza del momento di effettuazione"

Secondo quanto stabilito dagli articoli 109 e 110 TUIR:

• l'investimento si considera effettuato solo a decorrere dal momento della consegna del bene all'utilizzatore;
• i canoni di "pre-locazione" versati durante la fase di costruzione assumono rilevanza fiscale solo dopo che l'immobile è stato ultimato e consegnato.

In conclusione, l'impresa può prenotare il credito d'imposta per il progetto in leasing, ma la spettanza effettiva dell'agevolazione resta subordinata all'effettiva consegna dell'immobile strumentale entro i termini di vigenza della norma.

Fonte: Risp. AE 11 febbraio 2026 n. 32