Il Ministero del Turismo con le FAQ pubblicate sul proprio sito chiarisce che la SCIA deve essere presentata:

• sia da chi concede in locazione breve più di due appartamenti (ai sensi del DL 50/2017 fino a 30 giorni, che sia o meno per finalità turistiche);
• sia da chi concede in locazione, per sola finalità turistica, più di due appartamenti, per periodi superiori ai 30 giorni.

Inoltre, sempre in tema di locazioni brevi, il 2 febbraio 2026, l'AIDC LAB, con il documento 1/2026, chiarisce i nuovi confini tra gestione privatistica e attività d'impresa.

La novità principale riguarda il limite numerico per accedere alla cedolare secca o al regime dei redditi fondiari:

• fino a 2 appartamenti: resta applicabile il regime delle locazioni brevi;

• da 3 appartamenti in su: scatta la presunzione di imprenditorialità. L'attività non è più considerata occasionale o privatistica, ma viene equiparata a un'impresa ai sensi dell'art. 2082 c.c.

L'analisi dell'AIDC precisa alcuni punti critici sulla base del testo letterale della norma:

• unità abitative e stanze: la legge parla esplicitamente di "appartamenti". Pertanto, se si affittano più stanze all'interno dello stesso appartamento, la presunzione di imprenditorialità non dovrebbe scattare, indipendentemente dal numero di stanze;

• comproprietà: il limite è individuale. Se un immobile è in comproprietà, il conteggio degli appartamenti grava su ogni singolo socio. Tuttavia, se uno dei comproprietari non supera la soglia dei due immobili totali (contando anche altre proprietà), la sua quota di reddito può rimanere nel regime fiscale privato.

L'insorgere della presunzione d'impresa comporta obblighi formali immediati:

• momento impositivo: la qualifica di imprenditore decorre nel momento esatto in cui viene messo a reddito il terzo appartamento;

• obblighi IVA: il passaggio alla forma imprenditoriale rende obbligatoria l'apertura della Partita IVA. L'AIDC sottolinea l'importanza di valutare correttamente i regimi IVA applicabili per gestire i costi e la detraibilità.

Locazioni brevi

In base all'art. 4 c. 1 DL 50/2017, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare. La condizione che il contratto non sia concluso nell'esercizio di un'attività commerciale riguarda entrambe le parti. Sono quindi esclusi dalla disciplina i contratti di locazione breve che il conduttore stipula nell'esercizio di tale attività (per esempio, quelli a uso foresteria per i suoi dipendenti), anche quando non viene esercitata in maniera abituale.  Infine, il Legislatore al fine di assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, ha previsto che il Ministero dovrà assegnare, tramite apposita procedura automatizzata, un codice identificativo nazionale (CIN): alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche e alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi.

L'attività imprenditoriale

Il Legislatore si riferisce ai contrati “stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa”. Prima delle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026, il Legislatore ha tentato di fornire una soluzione pratica con la L. 178/2020 (Legge di Bilancio 2021), in base alla quale è stato evidenziato che il regime fiscale delle locazioni brevi, con effetto dal periodo d'imposta relativo all'anno 2021, è riconosciuto “solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d'imposta”. Invece, con la Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025), a partire dal terzo immobile scatta l'obbligo di aprire la partita IVA; fino al 31 dicembre 2025 la presunzione di attività imprenditoriale era legata al limite del quinto affitto (in buona sostanza per la locazione breve fino a quattro immobili non era necessario chiedere l'attribuzione della partita IVA). Di conseguenza, il regime fiscale delle locazioni brevi, con effetto dal periodo d'imposta relativo all'anno 2026, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta; negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l'attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell'art. 2082 c.c. A questo proposito, come sottolineato in giurisprudenza, la suddetta nozione (imprenditoriale) deve intendersi in senso oggettivo, dovendosi riconoscere il carattere imprenditoriale all'attività economica organizzata, che sia ricollegabile ad un dato obiettivo inerente all'attitudine a conseguire la remunerazione dei fattori produttivi, rimanendo giuridicamente irrilevante lo scopo di lucro, che riguarda il movente soggettivo che induce l'imprenditore ad esercitare la sua attività e dovendo essere, invece, escluso il suddetto carattere imprenditoriale dell'attività nel caso in cui essa sia svolta in modo del tutto gratuito, dato che non può essere considerata imprenditoriale l'erogazione gratuita dei beni o servizi prodotti (App. Milano 24 novembre 2022, n. 3727).

L'obbligo della SCIA

La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è una pratica amministrativa che permette di avviare, modificare o cessare attività produttive (commerciali, artigianali, industriali) o lavori edilizi con effetto immediato, senza attese preventive.  In materia, il Legislatore (art. 13-ter c. 8 DL 145/2023) ha previsto che chiunque, direttamente o tramite intermediario, esercita l'attività di locazione per finalità turistiche in forma imprenditoriale, è soggetto all'obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune nel cui territorio è svolta l'attività. Nel caso in cui tale attività sia esercitata tramite società, la SCIA è presentata dal legale rappresentante.

Premesso ciò, a seguito delle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026, in relazione alle attività di “locazioni brevi”, il Ministero del Turismo (FAQ aggiornate a gennaio 2026), ha precisato che la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) deve essere presentata:

• sia da chi concede in locazione breve più di due appartamenti (ai sensi del DL 50/2017 fino a 30 giorni, che sia o meno per finalità turistiche);
• sia da chi concede in locazione, per sola finalità turistica, più di due appartamenti, per periodi superiori ai 30 giorni.

Dunque:

• se vengono concesse in locazione (breve e/o turistica) più di due appartamenti, occorre presentare la SCIA, ai sensi del comma 8, art. 13-ter DL 145/2023, perché, per le finalità di detta norma, rientra nel caso di “presunzione di imprenditorialità”;
• l'obbligo si applica a partire dal 2 novembre 2024 e non ha effetto retroattivo;
• la mancata presentazione della SCIA è soggetta a sanzioni amministrative.