Bonus edilizi: stop a misure emergenziali, cessione e sconto in fattura

Il superamento della stagione dei bonus straordinari

Il primo dato di fondo della Manovra 2026 è la definitiva uscita di scena dei bonus “emergenziali”.

Il Superbonus, già fortemente ridimensionato negli anni precedenti, non trova alcuna proroga e può dirsi concluso, salvo residue code applicative legate a interventi avviati in precedenza secondo la normativa transitoria. Analogamente, non viene rinnovato il bonus per l'eliminazione delle barriere architettoniche con aliquota del 75%, che aveva rappresentato uno degli ultimi strumenti ad alta intensità agevolativa ancora in vigore fino al 31 dicembre 2025. Dal 2026, tali interventi rientrano quindi nei regimi ordinari, con percentuali di detrazione sensibilmente inferiori.

La scelta politica è chiara: abbandonare le agevolazioni eccezionali e riportare il sistema dei bonus edilizi entro binari considerati sostenibili, sia sotto il profilo della spesa pubblica sia sotto quello della gestione amministrativa e dei controlli.

Bonus ristrutturazioni, ecobonus e sismabonus: continuità e rimodulazione

La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) conferma il nucleo storico delle detrazioni edilizie. Il bonus ristrutturazioni, l'ecobonus e il sismabonus restano pienamente operativi, ma con aliquote differenziate in funzione della destinazione dell'immobile. Per l'abitazione principale la detrazione resta fissata al 50%, mentre per gli altri immobili scende al 36%. Rimangono invariati, nella sostanza, i tetti di spesa e la ripartizione decennale delle detrazioni.

Questa impostazione consolida una distinzione già emersa nelle precedenti manovre, che privilegia l'intervento sulla prima casa rispetto agli investimenti immobiliari diversi dall'abitazione principale. Sul piano operativo, ciò comporta la necessità di verificare con attenzione la qualificazione dell'immobile, poiché da essa dipende una differenza rilevante in termini di beneficio fiscale complessivo.

Bonus mobili e grandi elettrodomestici

Anche il bonus mobili viene confermato per il 2026, con detrazione al 50% su un limite di spesa contenuto. Resta fermo il collegamento necessario con un intervento di ristrutturazione edilizia agevolato e la ripartizione in dieci quote annuali. Pur trattandosi di un'agevolazione di importo più limitato rispetto ad altre misure, il bonus mobili continua a rappresentare un incentivo di interesse, soprattutto in combinazione con lavori di recupero edilizio di modesta entità.

La fine generalizzata di sconto in fattura e cessione del credito

Uno degli aspetti più rilevanti della disciplina 2026 riguarda la struttura stessa dell'agevolazione. I bonus edilizi operano ormai quasi esclusivamente come detrazioni fiscali in dichiarazione dei redditi. Le opzioni per lo sconto in fattura e per la cessione del credito, che avevano caratterizzato gli anni del Superbonus e delle misure rafforzate, risultano sostanzialmente escluse, salvo limitatissime ipotesi transitorie legate a interventi già avviati.

Questo significa che il contribuente deve necessariamente disporre di un'adeguata capienza IRPEF per poter beneficiare del bonus. In mancanza, la quota di detrazione non utilizzata si perde, senza possibilità di recupero negli anni successivi.

Quindi, dal 1° gennaio 2026, la cessione del credito e lo sconto in fattura non sono più ammessi per i bonus edilizi ordinari (bonus ristrutturazioni, ecobonus, sismabonus, bonus mobili). Questi incentivi possono essere fruiti esclusivamente come detrazioni IRPEF in dichiarazione, ripartite in quote annuali. Non è prevista alcuna nuova finestra di riapertura generalizzata.

Resta possibile utilizzare solo i crediti già legittimamente maturati negli anni precedenti, cioè quelli derivanti da:

• opzioni di cessione o sconto esercitate quando la normativa lo consentiva;
• interventi rientranti nei regimi transitori ancora in corso (in particolare alcune fattispecie di Superbonus con lavori avviati e titoli edilizi tempestivi).

Questi crediti continuano a esistere, possono essere ulteriormente ceduti nei limiti consentiti dalla normativa vigente e possono essere utilizzati in compensazione tramite modello F24, nel rispetto delle regole ordinarie e dei controlli antifrode.

Crediti edilizi e compensazione con contributi previdenziali

Nel corso dell'iter parlamentare della Manovra 2026 è emersa una questione di particolare interesse pratico: il rapporto tra crediti d'imposta e compensazione con debiti previdenziali. Una norma inizialmente prevista, che avrebbe limitato o escluso la compensazione in modello F24 tra crediti fiscali e contributi INPS o premi INAIL, è stata eliminata nella versione finale del testo.

La conseguenza è che, in linea generale, i crediti d'imposta legittimamente esistenti e utilizzabili in compensazione mantengono la possibilità di essere compensati anche con debiti previdenziali. Tuttavia, questo principio riguarda esclusivamente i crediti “in senso tecnico”, ossia quelli effettivamente spendibili in F24.

Implicazioni per contribuenti e operatori

Il nuovo assetto dei bonus edilizi impone un cambio di approccio. L'attenzione non può più concentrarsi esclusivamente sull'aliquota nominale della detrazione, ma deve estendersi alla sostenibilità fiscale complessiva dell'intervento. La verifica della capienza IRPEF diventa un passaggio imprescindibile nella fase di pianificazione dei lavori, così come la valutazione della tempistica dei pagamenti e della corretta imputazione delle spese.

Per i professionisti, il 2026 segna il ritorno a un'attività consulenziale più tradizionale, ma non meno complessa: orientare il contribuente tra regimi ordinari, limiti di spesa, requisiti tecnici e vincoli documentali, evitando le scorciatoie che avevano caratterizzato la stagione dei bonus straordinari.

Considerazioni conclusive

Il quadro che emerge dalla Legge di Bilancio 2026 in materia di bonus edilizi restituisce l'immagine di un sistema profondamente diverso rispetto a quello che ha caratterizzato il triennio precedente. Dopo una fase di forte espansione degli incentivi, sostenuta da aliquote elevate e da strumenti di immediata monetizzazione del beneficio fiscale, il legislatore sceglie consapevolmente una strada di contenimento e razionalizzazione, che mira a rendere strutturali solo le misure ritenute sostenibili nel medio-lungo periodo.

I bonus edilizi non vengono abbandonati, ma ricondotti a una logica ordinaria, fondata sulla detrazione IRPEF e su percentuali che, pur significative, non alterano in modo drastico l'equilibrio tra incentivo pubblico e investimento privato. In questo senso, il 2026 rappresenta un punto di stabilizzazione: meno eccezioni, meno deroghe, meno strumenti emergenziali, a fronte di un impianto normativo più prevedibile e, almeno nelle intenzioni, più governabile.

La fine delle agevolazioni ad alta intensità, come il Superbonus e il bonus barriere architettoniche al 75%, segna anche un cambio di paradigma culturale. L'intervento edilizio incentivato non è più concepito come un'operazione a costo quasi nullo per il contribuente, ma come una scelta economica che richiede una valutazione attenta della propria capacità fiscale e finanziaria. La centralità della capienza IRPEF diventa quindi un elemento strutturale della pianificazione, con il rischio concreto che una parte dei contribuenti, pur teoricamente agevolata, non riesca a sfruttare pienamente il beneficio.

Particolarmente rilevante è anche il ridimensionamento definitivo delle opzioni di sconto in fattura e cessione del credito. Se da un lato ciò riduce il rischio sistemico e le distorsioni che hanno caratterizzato il mercato negli ultimi anni, dall'altro trasferisce nuovamente sul contribuente il peso finanziario iniziale dell'intervento, rafforzando il ruolo del credito bancario e della programmazione economica individuale. In questo contesto, il chiarimento sul mantenimento della compensabilità dei crediti fiscali esistenti con i contributi previdenziali assume un valore importante, ma resta confinato a ipotesi residuali e transitorie, che non modificano l'impianto generale della disciplina.

Per i professionisti del settore – tecnici, fiscalisti, amministratori di condominio – il nuovo assetto impone un ritorno a una consulenza più selettiva e responsabile. L'attenzione deve spostarsi dalla ricerca dell'aliquota più elevata alla costruzione di interventi coerenti, fiscalmente sostenibili e correttamente inquadrati sotto il profilo normativo.

In definitiva, la disciplina dei bonus edilizi per il 2026 non rappresenta tanto una riduzione degli incentivi quanto una loro normalizzazione. Il legislatore sembra voler riaffermare che l'agevolazione fiscale è uno strumento di supporto, non il motore esclusivo dell'intervento edilizio. In questa prospettiva, la vera sfida dei prossimi anni sarà verificare se il sistema così ridisegnato riuscirà ancora a stimolare il recupero del patrimonio immobiliare e la riqualificazione energetica, senza ricadere negli eccessi del passato e senza penalizzare eccessivamente le fasce di contribuenti con minore capacità fiscale.