Immobili in Italia a non residenti UE: contabilità separata e trattamento IVA

L'Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 319 del 24 dicembre 2025, riconosce che un soggetto passivo UE non residente può cumulare, in Italia, un'attività di locazione abitativa esente e un'attività di locazione di immobile strumentale con diritto a rimborso IVA, senza perdere l'accesso alla procedura di rimborso ex art. 38‑bis.2 DPR. 633/72.

Nel caso di specie, la società istante è una ditta spagnola che svolge attività di compravendita e locazione di immobili propri. La società ha acquistato in Italia un fabbricato industriale (categoria D/7) da locare a imprese e un'abitazione (categoria A/3) da locare a persone fisiche. 

Per l'attività abitativa ha richiesto una partita IVA italiana, necessaria per emettere le fatture di locazione esente. Per l'immobile strumentale, invece, si genera un credito IVA, perché gli acquisti sono imponibili mentre le locazioni, soggette a reverse charge, vedono l'imposta assolta dal conduttore soggetto passivo. 

La società chiede se possa utilizzare la procedura speciale di rimborso IVA per soggetti UE ex art. 38‑bis.2, pur svolgendo parallelamente anche la locazione esente, proponendo tre possibili soluzioni (contabilità separata con doppia dichiarazione, rimborso in via ordinaria, sospensione dell'attività esente per un periodo di riferimento).

Come chiarito dall'AE, la società spagnola potrà:

• usare la partita IVA italiana (ottenuta tramite identificazione diretta ex art. 35‑ter) per gestire l'attività di locazione dell'abitazione, esente e con IVA indetraibile;
• richiedere il rimborso dell'IVA assolta sugli acquisti relativi alla locazione dell'immobile strumentale tramite il portale elettronico, a condizione che le fatture siano intestate alla partita Iva estera. 

Per rendere chiara la distinzione tra i due tipi di attività, l'Agenzia indica la possibilità – in linea con la soluzione proposta dall'istante – di optare per la contabilità separata.

Fonte: Risp. AE 24 dicembre 2025 n. 319