Aliquote IVA agevolate per case modulari chiavi in mano ed esclusione dal regime OSS

L'Agenzia delle Entrate ha risposto all'istanza di interpello di una Società stabilita in uno Stato Membro dell'UE, operante nel settore della produzione e vendita di case modulari prefabbricate "chiavi in mano" a persone fisiche non soggette passive IVA residenti in Italia.

Qualificazione della casa modulare come bene immobile

La Società ha specificato che la casa modulare è un "prodotto completamente finito", inclusivo di impianti e finiture, pronto per essere abitato, e che l'installazione in loco richiede l'uso di attrezzature pesanti e personale qualificato.

L'Agenzia ritiene che tali caratteristiche, unitamente all'intenzione dell'acquirente di utilizzare la casa come abitazione permanente (spesso presupposto per l'agevolazione "prima casa"), inducano a considerare la casa modulare come un "bene immobile" ai sensi dell'articolo 13-ter, lettera b), del Regolamento UE n. 282/2011. Ciò è supportato dalle Note esplicative che stabiliscono che anche i beni per loro natura mobili (come le case prefabbricate) debbano essere considerati beni immobili se fissati al suolo in modo da non essere "facilmente smontabili né agevolmente rimuovibili" senza sforzi o costi non trascurabili, richiedendo l'impiego di mezzi come gru o camion. L'obbligo di censimento al catasto fabbricati ne è una conferma.

Trattamento IVA ed esclusione dall'OSS (primo e secondo Quesito)

1) aliquota IVA (primo quesito): essendo qualificate come beni immobili, la cessione delle case modulari rientra nel regime naturale di esenzione IVA di cui all'articolo 10, comma 1, n. 8-bis) del Decreto IVA. Tuttavia, l'operazione è imponibile (IVA 4% o 10%) solo se la Società è qualificata come impresa costruttrice (nel senso chiarito dalla Circolare n. 22/E del 2013) e ricorrono le condizioni per l'applicazione delle aliquote agevolate. L'applicazione dell'aliquota agevolata si basa sulla dichiarazione del cliente che attesta il possesso dei requisiti.

2) adempimenti (secondo quesito): trattandosi della cessione di un bene immobile, la Società non può avvalersi del sistema OSS (riservato alle vendite a distanza di beni mobili). Pertanto, l'Istante è tenuto ad assolvere gli adempimenti IVA in Italia tramite l'identificazione diretta (art. 35-ter del Decreto IVA) o la nomina di un rappresentante fiscale (art. 17 comma 3 del Decreto IVA).

Conseguenze in caso di dichiarazione mendace (terzo quesito)

In caso di dichiarazione mendace dell'acquirente circa il possesso dei requisiti per l'aliquota agevolata, le sanzioni e il recupero dell'imposta sono a carico dell'acquirente, e non della Società (cedente). L'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate recupera nei confronti dell'acquirente la differenza tra l'IVA ordinaria e l'IVA agevolata. Viene irrogata una sanzione amministrativa pari al 30% della differenza medesima, oltre agli interessi di mora.

Fonte: Risp. AE 5 dicembre 2025 n. 304