L'Agenzia delle Entrate ha risposto all'istanza di interpello di una Società stabilita in uno Stato Membro dell'UE, operante nel settore della produzione e vendita di case modulari prefabbricate "chiavi in mano" a persone fisiche non soggette passive IVA residenti in Italia (Risp. AE 5 dicembre 2025 n. 304).

Qualificazione della casa modulare come bene immobile

La Società ha specificato che la casa modulare è un "prodotto completamente finito", inclusivo di impianti e finiture, pronto per essere abitato, e che l'installazione in loco richiede l'uso di attrezzature pesanti e personale qualificato.

L'Agenzia ritiene che tali caratteristiche, unitamente all'intenzione dell'acquirente di utilizzare la casa come abitazione permanente (spesso presupposto per l'agevolazione "prima casa"), inducano a considerare la casa modulare come un "bene immobile" ai sensi dell'articolo 13-ter, lettera b), del Regolamento UE n. 282/2011. Ciò è supportato dalle Note esplicative che stabiliscono che anche i beni per loro natura mobili (come le case prefabbricate) debbano essere considerati beni immobili se fissati al suolo in modo da non essere "facilmente smontabili né agevolmente rimuovibili" senza sforzi o costi non trascurabili, richiedendo l'impiego di mezzi come gru o camion. L'obbligo di censimento al catasto fabbricati ne è una conferma.

Trattamento IVA ed esclusione dall'OSS (primo e secondo Quesito)

1) aliquota IVA (primo quesito): essendo qualificate come beni immobili, la cessione delle case modulari rientra nel regime naturale di esenzione IVA di cui all'articolo 10, comma 1, n. 8-bis) del Decreto IVA. Tuttavia, l'operazione è imponibile (IVA 4% o 10%) solo se la Società è qualificata come impresa costruttrice (nel senso chiarito dalla Circolare n. 22/E del 2013) e ricorrono le condizioni per l'applicazione delle aliquote agevolate. L'applicazione dell'aliquota agevolata si basa sulla dichiarazione del cliente che attesta il possesso dei requisiti.

2) adempimenti (secondo quesito): trattandosi della cessione di un bene immobile, la Società non può avvalersi del sistema OSS (riservato alle vendite a distanza di beni mobili). Pertanto, l'Istante è tenuto ad assolvere gli adempimenti IVA in Italia tramite l'identificazione diretta (art. 35-ter del Decreto IVA) o la nomina di un rappresentante fiscale (art. 17 comma 3 del Decreto IVA).

Conseguenze in caso di dichiarazione mendace (terzo quesito)

In caso di dichiarazione mendace dell'acquirente circa il possesso dei requisiti per l'aliquota agevolata, le sanzioni e il recupero dell'imposta sono a carico dell'acquirente, e non della Società (cedente). L'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate recupera nei confronti dell'acquirente la differenza tra l'IVA ordinaria e l'IVA agevolata. Viene irrogata una sanzione amministrativa pari al 30% della differenza medesima, oltre agli interessi di mora.

Fonte: Risp. AE 5 dicembre 2025 n. 304