IMU: una sola esenzione in caso di abitazione principale in immobili contigui

In vista del pagamento del saldo IMU, alla cui scadenza si deve ottemperare entro il 16 dicembre 2025, si rendono utili alcune considerazioni relative alla corretta tassazione dell'abitazione principale laddove, catastalmente, risulti costituita da due unità immobiliari riportate autonomamente e rispondenti a diverse intestazioni. Tanto più alla luce della riformulazione normativa che la Corte Costituzionale ha operato della nozione di abitazione principale, ai fini IMU, con l'ormai nota sentenza n. 209 del 13 ottobre 2022 in virtù della quale, al fine di considerare abitazione principale il luogo di residenza anagrafica e dimora abituale del soggetto passivo, è stato dichiarata costituzionalmente illegittima la rilevanza del luogo di residenza e dimora dei di lui familiari.  

L'abitazione principale nella legislazione IMU

A seguito della statuizione di cui alla richiamata sentenza n. 209/2022 del giudice delle leggi, per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente. Senza più guardare al luogo di dimora e residenza dei familiari. Ciò, tanto che si tratti della previgente quanto dell'attuale legislazione.

Ad inizio 2021, il Dipartimento delle Finanze, rispondendo ai vari quesiti della stampa specializzata a chiarimento delle novità normative in materia fiscale, si è pronunciato sulla corretta imposizione IMU di due distinte unità immobiliari, catastalmente unite di fatto, che costituiscono l'abitazione principale del nucleo familiare e che rientrano nella soggettività passiva d'imposta di diversi componenti, ad esempio moglie e marito. Nell'occasione è stato chiarito che, coerentemente con il tenore letterale della disposizione IMU, secondo cui, come accennato, è abitazione principale l'unica unità immobiliare iscritta o iscrivibile nel catasto urbano, ai fini IMU non è possibile considerare entrambe le porzioni dell'immobile quale abitazione principale. Con la conseguenza che soltanto una di esse potrà essere assoggettata al previsto trattamento agevolato. Il parere dei tecnici del Ministero è conforme alla posizione espressa dalla Corte di Cassazione nelle ordinanze n. 17015 del 2019 e n. 4727 del 2021 con le quali è stata tracciata la linea di confine tra la previgente ICI e l'attuale IMU. Nella legislazione ICI era possibile estendere l'agevolazione all'unità immobiliare contigua dal momento che il legislatore aveva ancorato il concetto di abitazione principale alla reale situazione di fatto di dimora abituale del soggetto passivo d'imposta senza alcun riferimento all'iscrizione in catasto come unica unità immobiliare (art. 8 c. 2 D.Lgs. 504/92). Ma anche più di recente la Suprema Corte, nel ricostruire il quadro normativo IMU antecedente alla pronuncia di legittimità costituzionale, è pervenuta alla medesima conclusione tratta nell'ordinanza n. 11143 del 24 aprile 2024.

L'unione di fatto

Sulla fattispecie dell'unione di fatto delle unità immobiliari, in riferimento alla generalità degli aspetti fiscali, si è espressa l'Agenzia delle Entrate con la Circ. AE 13 giugno 2016 n. 27/E. Il problema si pone quando due unità immobiliari contigue, pur se di fatto costituenti un unico immobile, risultano intestate a soggetti differenti. Al ricorrere di tale ipotesi, difatti, non è possibile richiederne l'unificazione come avviene in caso di appartenenza alla medesima ditta catastale. Per dare evidenza negli archivi catastali dell'unione di fatto ai fini fiscali delle eventuali diverse porzioni autonomamente censite, secondo la richiamata circolare, è necessario presentare, con le modalità di cui al decreto dell'allora Ministero delle Finanze n. 701/1994 (procedura Docfa), due distinte dichiarazioni di variazione, relative a ciascuna delle menzionate porzioni. A seguito delle due domande, l'ex Agenzia del Territorio, immediatamente dopo la registrazione in banca dati catastale delle menzionate dichiarazioni di variazione, provvede ad inserire, negli atti relativi a ciascuna porzione immobiliare, la seguente annotazione: “Porzione di u. i. u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali”.

Nella richiamata circolare, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che è inammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l'autonomia funzionale e reddituale. Tale principio, naturalmente, esula dalla titolarità di tali immobili in quanto in presenza di autonomia funzionale e reddituale di entrambi i cespiti, pur appartenenti allo stesso soggetto, per la legge catastale non possono costituire accatastamento unitario.

Il nodo da sciogliere

Indipendentemente dalla pronuncia di illegittimità costituzionale delle norme che legavano al concetto di abitazione principale il luogo di residenza e dimora dei familiari del soggetto passivo d'imposta, che sembrerebbe permettere di considerare abitazione principale ciascuna delle due unità immobiliari per  ciascun soggetto passivo, si deve tener presente che l'art. 1 c. 741 lett. b) L. 160/2019 (come le previgenti disposizioni) considera comunque abitazione principale l'unica unità immobiliare iscritta o iscrivibile nel catasto urbano. Ma, come si è detto, nel caso in cui ciascuna unità immobiliare sia contraddistinta da autonomia funzionale e reddituale, alla luce della condivisibile posizione della Circ. AE 13 giugno 2016 n. 27/E delle Entrate, non sarebbe possibile ravvisare l'unicità neanche in caso di medesima intestazione delle due unità immobiliari.

Allora, al fine di pervenire al corretto inquadramento tributario della fattispecie, ci si deve chiedere se le due unità immobiliari unite di fatto sono distintamente dotate di autonomia funzionale e reddituale.

In caso di risposta affermativa, venendo meno l'iscrivibilità in catasto come unica unità immobiliare, conseguentemente verrebbe meno la possibilità di considerare abitazione principale ai fini IMU entrambi gli immobili.

In caso di risposta negativa, in assenza dunque di autonomia funzionale e reddituale di ciascuna porzione di immobile rispetto all'altra, il carattere di unicità potrebbe intendersi comunque carente compromettendo l'agevolazione fiscale per entrambi gli immobili. In effetti, guardando al concetto di unica unità immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto, non dovrebbe essere consentito a ciascun soggetto passivo considerare la propria unità immobiliare come l'unica iscritta o iscrivibile in catasto poiché subordinata alla funzionalità “prestatale” dall'altro immobile.

Se, invece, la risposta alla domanda risiede nella presenza di autonomia funzionale e reddituale in capo ad una sola unità immobiliare, si potrebbe considerare quest'ultima, tutt'al più, abitazione principale.

La Corte di Cassazione, in verità, sull'argomento sembra non essere andata molto per il sottile ponendosi i tre quesiti sopra riportati, ma sancendo, anche di recente, con l'ordinanza n. 10216 del 17 aprile 2025, che in tema di IMU, l'esenzione dall'imposta può essere riconosciuta ad un'unica unità immobiliare destinata ad abitazione principale e, stante la natura di stretta interpretazione delle norme di agevolazione, non può essere estesa ad ulteriori unità contigue, di fatto unificate ed utilizzate anch'esse come abitazione principale.