Sanzione tardiva locazione: calcolo su durata totale o prima annualità

La Ris. AE 13 ottobre 2025 n. 56 dell'Agenzia delle Entrate introduce chiarimenti sulla sanzione per tardiva registrazione dei contratti di locazione. Il documento recepisce l'evoluzione normativa e giurisprudenziale, ridefinendo criteri e modalità di calcolo delle sanzioni. In particolare, si precisa quando la sanzione va calcolata sull'intera durata del contratto e quando invece è riferita al solo canone annuale, distinguendo tra opzione di pagamento in unica soluzione e pagamento annuale.

Sanzione tardiva registrazione locazione: tutte le novità operative

In tema di registrazione tardiva dei contratti di locazione, con la Ris. AE 13 ottobre 2025 n. 56 l'Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti su come calcolare la sanzione amministrativa prevista dall'art. 69 DPR 131/86 (TUR), alla luce delle recenti modifiche normative e delle pronunce della Corte di Cassazione.

Nel dettaglio, l'art. 69 DPR 131/86 disciplina la sanzione per omessa o tardiva registrazione dei contratti soggetti a imposta di registro. La norma, aggiornata dal D.Lgs. 81/2025, prevede una sanzione amministrativa pari al 120% dell'imposta dovuta (minimo 250 euro) per l'omessa registrazione e una sanzione ridotta al 45% (minimo 150 euro) se la registrazione avviene con ritardo non superiore a 30 giorni.

Fondamentale per la determinazione della sanzione è il calcolo della base imponibile: per i contratti di locazione pluriennali, la base imponibile è l'ammontare dei corrispettivi pattuiti per l'intera durata del contratto. Tuttavia, il pagamento dell'imposta può avvenire in due modalità:

• in unica soluzione, sull'intero importo pattuito per tutta la durata contrattuale;
• annualmente, solo sul canone di ogni singolo anno.

Le modifiche normative dal 2024 e 2025

Il quadro normativo è stato profondamente innovato dagli interventi legislativi del 2024 e, successivamente, dal D.Lgs. 81/2025. Tali modifiche hanno introdotto nuovi minimi sanzionatori e ridefinito la disciplina delle violazioni. Dal 1° gennaio 2026, le disposizioni confluiranno nel nuovo Testo Unico delle Sanzioni Tributarie.

La svolta della giurisprudenza di Cassazione

Un punto di svolta è rappresentato dalle numerose pronunce della Corte di Cassazione tra il 2022 e il 2024, che hanno risolto dubbi interpretativi di grande rilievo. In particolare, la Suprema Corte ha chiarito che la sanzione per tardiva registrazione, quando il contribuente sceglie il pagamento annuale dell'imposta, deve essere calcolata solo sull'imposta dovuta per la prima annualità e non sull'intero ammontare pattuito per tutta la durata del contratto.

La nuova regola applicabile: la sanzione si commisura all'imposta relativa al primo anno, in caso di pagamento annuale. Se invece si opta per il pagamento in unica soluzione, la sanzione resta rapportata all'intero corrispettivo pattuito per la durata complessiva del contratto.

In sostanza, negli ultimi anni, la Corte di Cassazione si è più volte pronunciata sulla determinazione della sanzione per tardiva registrazione dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale soggetti a imposta di registro, chiarendo un punto fondamentale: se la sanzione vada commisurata all'imposta dovuta per l'intera durata contrattuale o solo a quella relativa alla prima annualità nel caso di pagamento rateale.

Il percorso giurisprudenziale ha visto una serie di ordinanze interlocutorie della Sezione VI (Cass. 21 marzo 2022 n. 9084; Cass. 3 maggio 2022 n. 13893; Cass. 15 luglio 2022 n. 22433; Cass. 30 novembre 2022 n. 35165; Cass. 28 dicembre 2022 n. 37867; Cass. 1° febbraio 2023 n. 2954) e della Sezione V (Cass. 30 novembre 2023 n. 33440), che hanno sottolineato la rilevanza della questione, rimettendo la trattazione alla Sezione V stessa.

Successivamente, la Sezione V della Cassazione ha consolidato il proprio orientamento con le seguenti sentenze: Cass. 18 gennaio 2024 n. 1981; Cass. 24 gennaio 2024 n. 2357; Cass. 29 gennaio 2024 nn. 2585 e 2606; Cass. 18 aprile 2024 n. 10504; Cass. 26 giugno 2024 n. 17657.

Queste pronunce hanno stabilito che, per i contratti di locazione pluriennali, la sanzione per tardiva registrazione di cui all'articolo 69 del TUR deve essere calcolata sull'imposta dovuta per la prima annualità, qualora il contribuente abbia optato per il pagamento annuale dell'imposta stessa. Tale principio si basa sulla natura annuale dell'imposta di registro riconosciuta anche dalla Corte Costituzionale, secondo cui il pagamento in unica soluzione rappresenta una deroga incentivante alla regola generale e comporta, in caso di ritardo, una sanzione commisurata all'intero corrispettivo.

La violazione, quindi, riguarda il ritardo nell'assolvimento dell'imposta dovuta per la singola annualità scaduta; solo nel caso di pagamento in unica soluzione la sanzione si riferisce all'imposta calcolata sull'intera durata del contratto. Questa interpretazione rispetta il principio di proporzionalità tra illecito e sanzione e garantisce coerenza con la normativa di settore.

Con la risoluzione in oggetto, l'Agenzia delle Entrate si allinea quindi al filone giurisprudenziale descritto, superando quanto detto nella Circ. AE 26/2011.

Effetti pratici e gestione dei procedimenti

Questa impostazione ha ricadute significative per contribuenti, operatori e uffici tributari. Gli Uffici sono ora tenuti a riesaminare i procedimenti pendenti secondo le nuove indicazioni, assicurando coerenza tra modalità di pagamento dell'imposta e calcolo della sanzione. In caso di pagamento annuale, la sanzione per tardiva registrazione riguarderà solo la prima annualità; per le annualità successive si applicheranno le sanzioni per tardivo versamento specifiche, come previsto dall'art. 13 D.Lgs. 471/97.

In caso di cedolare secca, si applica una sanzione fissa (150 euro per tardiva registrazione, 250 euro per omessa registrazione), anche se l'imposta di registro non è dovuta, a tutela dell'attività di controllo dell'Amministrazione finanziaria.

Opportunità di ravvedimento

Il contribuente mantiene la possibilità di ricorrere all'istituto del ravvedimento operoso per sanare la violazione, beneficiando di una riduzione delle sanzioni in presenza dei requisiti previsti dalla legge.

 Implicazioni per proprietari e inquilini

Per i proprietari di immobili e gli inquilini, la conoscenza esatta delle regole sulla registrazione dei contratti di locazione assume un'importanza strategica sia per evitare sanzioni, sia per pianificare in modo corretto gli adempimenti fiscali. La scelta tra pagamento annuale e in unica soluzione incide ora anche sul rischio e l'entità della sanzione in caso di ritardi.

Le novità del modello RLI

Per richiedere la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate dei contratti di locazione e affitto di immobili, nonché per comunicarne eventuali proroghe, cessioni, risoluzioni o subentri oppure al fine di esercitare l’opzione e la revoca della cedolare secca occorre compilare il relativo modello predisposto dall’Agenzia delle Entrate denominato RLI.

Con provvedimento del 14 ottobre 2025 l’Agenzia delle Entrate ha aggiornato il suddetto modello RLI fornendo diversi chiarimenti sulla compilazione tra cui:

- nel paragrafo “ADEMPIMENTI SUCCESSIVI” della SEZIONE II, viene specificato che il termine entro cui versare l’imposta di registro, in presenza di corrispettivo determinato solo in parte, è di trenta giorni dalla definitiva determinazione della stessa;

- in caso di rinegoziazione del canone (sempre nel paragrafo “Adempimenti successivi”) oltre ad indicare la data inizio e la data fine rinegoziazione, occorre indicare anche il nuovo importo annuo del canone rinegoziato (lasciando immutato nel quadro A dei Dati Generali l’importo del canone annuo originario); inoltre occorre indicare anche la “tipologia di regime” già prevista per il contratto oggetto di rinegoziazione;

- vengono precisate le modalità di comunicazione al conduttore circa l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca al conduttore. La comunicazione deve essere inviata con lettera raccomandata al conduttore prima di esercitare l’opzione per la cedolare secca e, quindi, prima del termine di versamento dell’imposta di registro per le annualità successive. Tale comunicazione non è necessaria se nel contratto di locazione è stata espressamente prevista la rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.