Prima casa anche con cambio di destinazione d'uso prima del nuovo acquisto

La Cass. 22 settembre 2025 n. 25868 si è espressa su una questione di grande rilevanza per chi intende usufruire dell'agevolazione fiscale prima casa e per chi opera nell'ambito delle transazioni immobiliari. Il caso trae origine da una contestazione dell'Agenzia delle Entrate nei confronti di una contribuente che, dopo aver beneficiato in passato delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa, ha successivamente cambiato la destinazione d'uso di tale immobile da abitazione a ufficio, per poi acquistare un nuovo appartamento e richiedere nuovamente i benefici fiscali.

Tutto nasce da una verifica dell'amministrazione finanziaria, la quale ha notificato degli avvisi di accertamento per il recupero dell'imposta di registro, ritenendo che la contribuente fosse decaduta dal beneficio fiscale della “prima casa” per averlo già utilizzato su un precedente acquisto. Secondo l'Ufficio, infatti, la contribuente avrebbe posto in essere un abuso del diritto, cambiando la destinazione d'uso dell'immobile precedentemente acquistato solo pochi giorni prima dell'acquisto del nuovo appartamento, con il solo scopo di poter godere nuovamente dell'agevolazione prima casa.

La contribuente, difesa dal proprio legale, ha impugnato gli avvisi di accertamento sostenendo che, al momento dell'acquisto agevolato del nuovo immobile, non risultava più titolare di altra abitazione nel territorio comunale, essendo il precedente immobile ormai classificato come ufficio (categoria catastale A/10 e non più A/2, abitazione).

La decisione dei giudici di merito

La Commissione Tributaria Provinciale aveva accolto il ricorso della contribuente, rilevando che la normativa di riferimento – la nota II bis dell'art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 131/86 – prevede che il contribuente non debba essere titolare di diritti reali su altra casa di abitazione nel comune. Poiché il cambio di destinazione d'uso e la nuova classificazione catastale erano intervenuti prima del secondo acquisto, secondo i giudici di primo grado la contribuente aveva diritto all'agevolazione.

La Commissione Tributaria Regionale ha confermato questa interpretazione, precisando che nella valutazione dei requisiti oggettivi per l'agevolazione prima casa occorre avere riguardo solo alla classificazione catastale e non all'effettivo utilizzo del bene, e che nel caso di specie non si ravvisavano intenti elusivi o meri vantaggi fiscali.

Il ricorso dell'Amministrazione Finanziaria

L'Agenzia delle Entrate ha impugnato la sentenza della CTR dinanzi alla Corte di Cassazione, sostenendo due motivi principali:

• errata interpretazione della nozione di “casa di abitazione” ai fini della decadenza dall'agevolazione;
• il cambio di destinazione d'uso del precedente immobile, avvenuto solo tre giorni prima del nuovo acquisto, sarebbe stato finalizzato unicamente ad aggirare la ratio della normativa agevolativa.

Secondo l'Agenzia, la normativa consente di avvalersi del beneficio una sola volta, salvo che l'immobile precedentemente acquistato sia stato venduto o donato. Il mutamento della destinazione d'uso poco prima del nuovo acquisto sarebbe stato, nella prospettiva dell'Ufficio, un escamotage meramente formale.

La pronuncia della Corte di Cassazione

La Suprema Corte, dopo aver analizzato congiuntamente i due motivi di ricorso, li ha ritenuti infondati.

Viene ribadito il principio secondo cui la normativa vigente in materia di agevolazione prima casa – in particolare l'art. 1 della Tariffa, parte prima, nota II bis, allegata al DPR 131/86 – richiede che, al momento del nuovo acquisto, il contribuente non sia titolare di diritti reali su altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova il nuovo immobile.

La Corte chiarisce che la valutazione deve basarsi esclusivamente sul dato oggettivo della classificazione catastale: se il precedente immobile è stato modificato da abitazione (A/2) a ufficio (A/10), non può più essere considerato una “casa di abitazione” ai fini dell'agevolazione. Pertanto, la contribuente non risulta in possesso di altro immobile abitativo nel Comune, ancorché il cambio di destinazione d'uso sia avvenuto a ridosso del nuovo acquisto.

La Corte sottolinea inoltre che le motivazioni addotte dall'Ufficio, che fanno leva sulla tempistica dell'operazione, non sono di per sé sufficienti a dimostrare la mala fede della contribuente né l'intento elusivo. Anzi, il mutamento della destinazione d'uso può essere visto come un adeguamento regolarizzativo alla reale situazione di fatto, laddove l'immobile era già da tempo utilizzato come ufficio.

Le conseguenze della decisione

La decisione della Cassazione offre i seguenti spunti di riflessione:

• il requisito per l'agevolazione prima casa va valutato in base alla situazione catastale al momento del nuovo acquisto, indipendentemente dalla tempistica e dalla destinazione effettiva dell'immobile preposseduto;
• il cambio di destinazione d'uso, se regolarmente registrato e conforme alla situazione di fatto, non costituisce abuso di diritto né causa di decadenza dal beneficio fiscale;
• la motivazione della Suprema Corte rafforza l'orientamento secondo cui occorre fare riferimento al dato oggettivo e formale della categoria catastale, senza eccessivi sospetti sulle reali intenzioni dei contribuenti, salvo elementi concreti di frode o simulazione.

Il ricorso dell'Agenzia delle Entrate è stato quindi rigettato, con condanna alla rifusione delle spese processuali a carico dell'amministrazione. La sentenza rappresenta un punto fermo per tutti coloro che si trovano in situazioni analoghe e desiderano comprendere meglio i limiti e le opportunità offerti dall'ordinamento per l'acquisto della prima casa.

Fonte: Cass. 22 settembre 2025 n. 25868