Ristrutturazione: detrazione anche con la prova della detenzione dell'immobile

La detrazione per interventi di recupero del patrimonio edilizio

L'art. 1 L. 449/97 prevede una detrazione dall'imposta lorda, fino alla concorrenza del suo ammontare, di una quota delle spese sostenute per la realizzazione degli interventi di cui alle lettere a), b), c) e d) dell'art. 31 L. 457/78, sulle parti comuni di edificio residenziale di cui all'art. 1117 n. 1) c.c., nonché per la realizzazione degli interventi di cui alle lettere b), c) e d) dell'art. 31 L. 457/78, effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, possedute o detenute e sulle loro pertinenze.

Il caso giurisprudenziale

Un contribuente impugnava una cartella di pagamento scaturente dal controllo formale della dichiarazione relativamente all'anno d'imposta 2017, con il quale era stata rettificata la dichiarazione annullando le detrazioni per le spese di ristrutturazione ed arredo mobili, ritenute non spettanti. In particolare, l'Ufficio sosteneva che la regolare registrazione del contratto non è un mero adempimento formale, ma un requisito indispensabile ai fini della fruizione dell'agevolazione in questione, come esplicitamente previsto nelle istruzioni ministeriali per la compilazione del mod. 730. Parte pubblica richiamava le proprie circolari nella parte in cui è stato precisato, con riferimento ai soggetti ammessi ad usufruire della detrazione, che anche il futuro acquirente può beneficiare della detrazione purché sia immesso nel possesso dell'immobile ed in presenza di un preliminare regolarmente registrato: nel caso di specie, anche dalla CILA presentata, si evinceva che il contribuente si era qualificato come delegato dalla proprietà e aveva esplicitamente dichiarato di disporre soltanto della dichiarazione di assenso dei terzi titolari di altri diritti reali o obbligatori, da cui l'azzeramento delle spese per ristrutturazione edilizia, non sussistendo le condizioni per poter considerare il contribuente soggetto detentore dell'immobile ed essendo state effettuate in data antecedente all'acquisizione del necessario titolo (il possesso) sull'immobile. Con il ricorso, la difesa del contribuente eccepiva che la mera detenzione dell'immobile, anche in assenza di una scrittura privata registrata avente data certa, costituisce valido titolo per maturare il diritto alla detrazione per le spese di ristrutturazione, in quanto la norma fa riferimento alla sola detenzione e la data certa può essere desunta anche da altri fatti ed elementi (nella specie, la sottoscrizione del contratto con l'impresa appaltatrice e il pagamento alla stessa del primo acconto; il pagamento delle spese condominiali dell'immobile). I giudici di primo grado respingevano il ricorso condividendo la tesi erariale e limitandosi, nella sostanza, a richiamare gli obblighi di legge relativi alla corretta compilazione del modello 730 e la circostanza dell'omesso inserimento in dichiarazione dell'atto registrato legittimante la detenzione. Secondo il primo Giudice, la regolare registrazione del contratto è un requisito essenziale, normativamente previsto, affinché il detentore dell'immobile possa beneficiare della detrazione. Ciò in quanto, per fruire dell'agevolazione, il legislatore ha previsto il necessario possesso di un valido titolo giuridico: nel caso della detenzione, tale titolo è costituito da un contratto regolarmente registrato, come anche evidenziato nelle istruzioni ministeriali per la compilazione del modello dichiarativo.

I precedenti indirizzi giurisprudenziali

In una fattispecie sovrapponibile, la stessa Corte lombarda (sentenza n. 3118 del 27 agosto 2021) aveva già stabilito che “…l'obbligo di registrazione del contratto di comodato costituisce solo un adempimento di natura formale dal cui inadempimento non può correttamente conseguire la negazione del diritto ad usufruire della detrazione delle spese in questione che compete alla luce della natura delle effettive spese sostenute…”. Nello stesso senso, i giudici di piazza Cavour (sentenza n. 13424/2020), in una fattispecie concernente detrazioni per ristrutturazioni edilizie, hanno ritenuto che «…la data certa di stipula di una scrittura utile a dimostrare la detenzione dell'immobile può essere accertata in giudizio anche attraverso circostanze diverse dalla registrazione del contratto…».

Aderendo al suddetto indirizzo giurisprudenziale, i giudici d'appello hanno deciso di riformare la sentenza statuendo che, in materia di detrazioni per le spese di intervento di recupero edilizio, l'obbligo di registrazione del contratto sull'immobile oggetto dei lavori, a favore del contribuente, costituisce solo un adempimento di natura formale, dalla cui omissione non può correttamente conseguire la negazione del diritto ad usufruire della detrazione delle spese in questione, la quale compete per la natura delle spese e del loro effettivo sostenimento. Secondo gli interpreti, la data certa di stipula di una scrittura utile a dimostrare la detenzione dell'immobile oggetto di intervento può essere accertata in giudizio anche attraverso circostanze diverse dalla registrazione del contratto. Nella specie, ha concluso la Corte, risultava essere stato provato dal contribuente sia la residenza nell'immobile in epoca anteriore al momento generativo delle detrazioni, sia che le spese chieste a rimborso erano state da egli effettivamente sostenute.

Fonte: CGT II Lombardia 26 agosto 2025 n. 1943