Il deposito cauzionale non è acconto se il contratto preliminare è chiaro

Contratti preliminari, depositi cauzionali e contestazioni fiscali

Il tema della qualificazione delle somme versate nei contratti preliminari di compravendita immobiliare è frequentemente oggetto di controversie tra contribuenti e amministrazione finanziaria. La questione si fa particolarmente complessa quando le somme coinvolte sono di importo elevato e vengono indicate nei contratti come “depositi cauzionali”, ma l'Agenzia delle Entrate ritiene invece che esse debbano essere trattate fiscalmente come acconti sul prezzo.

Il caso affrontato dalla Cass. 25 agosto 2025 n. 23857 riguarda proprio questa tematica. Una società aveva stipulato due contratti preliminari per l'acquisto di immobili in costruzione, versando complessivamente oltre quattro milioni di euro a titolo di “deposito cauzionale”. Successivamente, i contratti erano stati risolti consensualmente. L'Agenzia delle Entrate, ritenendo che tali somme non potessero qualificarsi come veri e propri depositi cauzionali, procedeva a riqualificarle come acconti sul prezzo e contestava alla società l'omessa regolarizzazione degli acquisti ai fini IVA, irrogando le relative sanzioni.

La società impugnava l'atto, ottenendo un primo successo in Commissione Tributaria Provinciale. Tuttavia, in appello la Commissione Tr...